Ihre Mutter ist ins Pflegeheim gezogen. Das Haus in Ratingen steht seit zwei Monaten leer. Die Beiträge zur Gebäudeversicherung gehen weiter vom Konto ab. Also ist alles in Ordnung, oder? Leider nicht unbedingt. Denn der Versicherer weiß vielleicht gar nicht, dass niemand mehr dort wohnt.
Genau hier liegt eine der größten Fallen für Eigentümer. Ein Wasserschaden in einem leeren Haus kann schnell sehr teuer werden. Und dann prüft die Versicherung genau, ob Sie alle Pflichten erfüllt haben. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie wissen müssen.
Hinweis: Dieser Text gibt einen allgemeinen Überblick. Er ersetzt keine Beratung durch Ihren Versicherer, einen Versicherungsberater oder Fachanwalt.
Warum der Leerstand die Versicherung interessiert
Ein bewohntes Haus ist sicherer als ein leeres. Bewohner bemerken tropfende Leitungen sofort. Sie lüften, heizen und schrecken Einbrecher ab. Fehlt das, steigt das Risiko für Schäden deutlich.
Juristen nennen das eine Gefahrerhöhung. Das Versicherungsvertragsgesetz regelt, dass Sie eine solche Änderung Ihrem Versicherer anzeigen müssen. Der Versicherer darf dann neu entscheiden: gleicher Beitrag, Zuschlag, Auflagen oder im Extremfall Kündigung.
Wer den Leerstand verschweigt, riskiert viel. Je nach Verschulden kann die Versicherung im Schadensfall ihre Leistung kürzen. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kann sie ganz wegfallen.
Welche Versicherungen ein leerstehendes Haus braucht
| Versicherung | Was sie abdeckt | Bei Leerstand |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel | Unbedingt behalten. Leerstand melden. |
| Elementarschadenversicherung | Starkregen, Überschwemmung, Rückstau | Sinnvoll, oft als Zusatz zur Gebäudeversicherung |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Schäden, die Dritte auf Ihrem Grundstück erleiden | Wichtig, weil die Privathaftpflicht ein fremdgenutztes oder leeres Haus oft nicht abdeckt |
| Hausratversicherung | Möbel und Gegenstände im Haus | Nur nötig, solange Wertvolles drin ist |
Die Haftpflicht wird oft vergessen
Solange Ihre Eltern im Haus wohnten, war die Haftung über deren Privathaftpflicht geregelt. Zieht niemand mehr ein, ändert sich das. Stürzt der Briefträger auf dem vereisten Weg, haftet der Eigentümer. Prüfen Sie deshalb, ob Ihre eigene Privathaftpflicht das Haus mit abdeckt. Wenn nicht, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die Lösung. Sie kostet meist nicht viel.
Die typischen Pflichten bei Leerstand
Die meisten Gebäudeversicherungen verlangen in ihren Bedingungen ähnliche Dinge. Man nennt sie Obliegenheiten. Das sind Pflichten, die Sie erfüllen müssen, damit der Schutz bestehen bleibt.
- Anzeigen: Melden Sie den Leerstand schriftlich, möglichst per E-Mail oder Brief mit Datum.
- Kontrollieren: Das Haus muss regelmäßig begangen werden. Wie oft, steht oft im Vertrag.
- Wasser absperren: In nicht genutzten Gebäuden sollen Wasserleitungen abgesperrt und entleert sein.
- Heizen: In der kalten Jahreszeit muss das Haus ausreichend beheizt werden, oder alle wasserführenden Anlagen sind entleert.
- Instand halten: Dach, Fenster und Türen müssen in ordentlichem Zustand bleiben.
Die genauen Regeln stehen in Ihren Versicherungsbedingungen. Suchen Sie nach Wörtern wie „nicht genutzte Gebäude“, „Leerstand“ oder „Gefahrerhöhung“. Wenn Sie den Vertrag nicht finden, fordern Sie ihn beim Versicherer an.
So melden Sie den Leerstand richtig
Eine gute Meldung ist kurz und klar. Sie sollte diese Angaben enthalten:
- Versicherungsnummer und Anschrift des Hauses
- Seit wann das Haus leer steht
- Den Grund, zum Beispiel Umzug ins Pflegeheim, Todesfall oder Verkauf
- Wie lange der Leerstand voraussichtlich dauert
- Wer das Haus kontrolliert und wie oft
- Ob die Wasserleitungen abgesperrt sind und wie geheizt wird
Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung. Fragen Sie auch, ob besondere Auflagen gelten. Heben Sie die Antwort gut auf. Im Schadensfall ist sie Ihr wichtigster Beleg.
Fünf Fragen für das Telefonat mit Ihrem Versicherer
- Ab welcher Dauer gilt mein Haus als nicht genutzt?
- Muss ich einen Zuschlag zahlen oder bleibt der Beitrag gleich?
- Wie oft muss das Haus kontrolliert werden?
- Reicht Frostschutz an der Heizung oder muss ich das Wasser komplett ablassen?
- Sind Einbruchschäden am Gebäude, etwa an Türen und Fenstern, weiter versichert?
Schreiben Sie die Antworten mit Datum und Namen des Gesprächspartners auf. Bitten Sie danach um eine kurze schriftliche Bestätigung per E-Mail.
Dokumentation: Ihr Schutz im Schadensfall
Stellen Sie sich vor, trotz aller Vorsicht tritt Wasser aus. Der Gutachter der Versicherung kommt. Er fragt: Wann war zuletzt jemand im Haus? War die Heizung an? War das Wasser abgesperrt?
Wer dann ein Kontrollheft vorlegen kann, ist klar im Vorteil. Notieren Sie bei jedem Besuch Datum, Uhrzeit, Name, Temperatur und Auffälligkeiten. Machen Sie zwei, drei Fotos mit dem Handy, zum Beispiel vom Thermostat und vom Haupthahn. Das dauert zwei Minuten und kann viel Geld retten.
Welche Handgriffe bei jeder Kontrolle sinnvoll sind, lesen Sie im Ratgeber leerstehendes Haus absichern.
Erbfall, Pflegeheim, Verkauf: Was jeweils zu tun ist
Im Erbfall
Versicherungen des Verstorbenen gehen in der Regel auf die Erben über. Melden Sie den Todesfall und nennen Sie einen Ansprechpartner. Bei mehreren Erben sollte einer die Korrespondenz führen. Mehr zum Umgang mit dem Nachlass lesen Sie auf der Seite geerbte Immobilie in Ratingen verkaufen.
Beim Umzug ins Pflegeheim
Der Versicherungsnehmer lebt noch, wohnt aber nicht mehr im Haus. Hier melden meist Kinder mit Vorsorgevollmacht den Leerstand. Hilfe für diese Lage finden Sie auf der Seite Elternhaus verkaufen in Ratingen.
Beim Verkauf
Mit dem Eigentumswechsel im Grundbuch geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über. So regelt es das Gesetz. Der Käufer darf den Vertrag danach innerhalb einer Frist kündigen. Bis zur Übergabe bleiben Sie für das Haus zuständig. Halten Sie den Schutz also bis zum Schluss aufrecht.
Legen Sie sich für die Versicherung einen eigenen Ordner an. In diesen Ordner gehören die Police, die Meldung des Leerstands, die Antwort des Versicherers und Ihre Kontrollnotizen. Im Schadensfall haben Sie dann alles sofort zur Hand.
Leerstand kostet – auch bei der Versicherung
Jeder Monat Leerstand kostet Beiträge, Energie und Aufmerksamkeit. Manchmal kommen Zuschläge dazu. Viele Eigentümer entscheiden deshalb früher als geplant, ob sie das Haus behalten oder verkaufen. Eine erste Orientierung gibt Ihnen die kostenlose Online-Schnellbewertung. Sie ist anonym und dauert nur wenige Minuten.
Wenn Sie nicht in Ratingen wohnen, hilft der Ratgeber Immobilie aus der Ferne verkaufen. Ein Makler vor Ort sieht das Haus bei jeder Besichtigung und kann Auffälligkeiten sofort melden.
Fazit
Ein leerstehendes Haus braucht weiter eine Gebäudeversicherung und meist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Melden Sie den Leerstand schriftlich und lassen Sie sich die Meldung bestätigen. Erfüllen Sie die Pflichten zu Heizen, Wasser und Kontrolle und dokumentieren Sie jeden Besuch. So behalten Sie Ihren Schutz, bis das Haus verkauft oder wieder bewohnt ist. Prüfen Sie parallel mit der Schnellbewertung, was das Haus wert ist, oder vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin vor Ort.
