Kennen Sie jemanden aus Schwarzbach? Wahrscheinlich nicht. Das liegt nicht an Ihnen. Schwarzbach ist der kleinste Stadtteil von Ratingen. Hier leben weniger Menschen als in manchem Hochhaus in Ratingen-West. Wer hier ein Haus oder einen Hof verkaufen will, braucht einen Immobilienmakler für Ratingen-Schwarzbach, der mit so einem besonderen Ort umgehen kann. Diese Seite zeigt Ihnen ehrlich, was Schwarzbach ist und was nicht.
Ratingen-Schwarzbach in Zahlen
Die Fakten sind schnell erzählt. Laut Statistischem Jahrbuch der Stadt Ratingen leben in Schwarzbach 473 Menschen. Das ist der kleinste Wert aller Ratinger Stadtteile. Die Fläche beträgt 9,10 Quadratkilometer. Rechnerisch kommen also rund 50 Menschen auf einen Quadratkilometer. In der Ratinger Innenstadt sind es ein Vielfaches davon.
| Merkmal | Schwarzbach |
|---|---|
| Stadt | Ratingen, Kreis Mettmann |
| Postleitzahl | 40882 |
| Einwohner | 473 (Statistisches Jahrbuch Ratingen) |
| Fläche | 9,10 km² |
| Siedlungsform | Streusiedlung ohne Dorfkern |
| Verwaltung | gemeinsamer Bezirk mit Homberg |
Lage: Höfe, Wiesen und ein Bach
Schwarzbach liegt im Süden der Stadt Ratingen. Der Stadtteil trägt den Namen des Baches, der ihn von Ost nach West durchfließt. Das Tal des Schwarzbachs, oft einfach Schwarzbachtal genannt, prägt die Landschaft. Wiesen, Weiden, kleine Wälder und verstreute Höfe bestimmen das Bild.
Einen Ortskern suchen Sie vergeblich. Schwarzbach war schon immer eine Streusiedlung. Es gibt keinen Marktplatz, keine Hauptstraße mit Läden und keine Kirche im Zentrum. Stattdessen liegen einzelne Höfe, Kotten und Häuser in der Landschaft verteilt.
Die Nachbarn sind Ratingen-Homberg und Ratingen-Ost. Im Süden grenzt Schwarzbach an Düsseldorfer Stadtgebiet rund um Hubbelrath. Richtung Osten geht es nach Mettmann. Mit Homberg bildet Schwarzbach einen gemeinsamen Gemeindebezirk der Stadt Ratingen.
Geschichte: Von der Honnschaft zum Stadtteil
Schwarzbach war ursprünglich eine Honnschaft. So nannte man im Herzogtum Berg eine kleine ländliche Verwaltungseinheit. Sie gehörte zum Amt Angermund. Später kam Schwarzbach zur Bürgermeisterei Hubbelrath im Landkreis Düsseldorf. Ab den 1840er Jahren war Schwarzbach eine eigene kleine Gemeinde.
1885 zählte man Wohnplätze mit Namen wie Groß Kauhaus, Heienbruch, Lohof, Pfaffenhof, Schönheitsmühle, Tannenkamp oder Voismühle. Viele dieser Namen tauchen bis heute auf Straßenschildern und Hofeinfahrten auf. Am 15. Mai 1930 schloss sich Schwarzbach mit Hasselbeck-Krumbach zusammen. Die neue Gemeinde hieß ab 1947 Hasselbeck-Schwarzbach. Am 1. Januar 1975 wurde sie aufgeteilt. Das alte Schwarzbach kam vollständig zu Ratingen, andere Teile zu Düsseldorf.
Zum heutigen Stadtteil gehören neben der alten Honnschaft Schwarzbach auch große Teile der früheren Honnschaften Hasselbeck und Krumbach.
Mühlen, Höfe und Baudenkmäler
Für einen so kleinen Ort hat Schwarzbach erstaunlich viele Baudenkmäler. Der Bach trieb früher mehrere Mühlen an. Unter Denkmalschutz stehen unter anderem:
- die Hausmannsmühle, die Scheffenmühle und die Wassermühle Diepensiepen
- das Gut Meigen
- das Leibzuchthaus des Hahnerhofs, also das frühere Altenteilhaus für die ältere Generation
- Bauernhäuser wie Grünensiepen, Kleinkauhaus, Kessel, Beitel und Zur Hütte
Für Eigentümer heißt das: Wer hier ein altes Gebäude besitzt, sollte wissen, ob es unter Denkmalschutz steht. Das beeinflusst Umbauten, Fördermöglichkeiten und den Kreis der Käufer.
Wohnen in Schwarzbach: Was es hier gibt
Seien Sie ehrlich zu sich selbst: In Schwarzbach gibt es keinen normalen Wohnungsmarkt. Es gibt keine Neubaugebiete, kaum Mehrfamilienhäuser und kaum Eigentumswohnungen. Typisch sind:
- Höfe und Resthöfe: ehemalige oder noch aktive landwirtschaftliche Betriebe mit Wohnhaus, Scheune und Stallungen.
- Kotten: kleine, alte Bauern- oder Arbeiterhäuser, oft liebevoll umgebaut.
- Einzelne Einfamilienhäuser: meist auf großen Grundstücken, manchmal mit Einliegerwohnung.
- Umgebaute Nebengebäude: Scheunen oder Ställe, die zu Wohnraum wurden.
Fast alles liegt im sogenannten Außenbereich. Das ist Land außerhalb von Ortschaften und Bebauungsplänen. Dort gilt ein strenges Baurecht. Neue Häuser dürfen meist nicht gebaut werden. Bestehende Gebäude haben Bestandsschutz, aber nicht jeder Umbau ist erlaubt.
Infrastruktur: Ehrlich betrachtet
Schwarzbach bietet Natur und Ruhe. Für alles andere fahren die Bewohner in die Nachbarschaft. Supermärkte, Ärzte und Schulen liegen in Ratingen-Ost, Homberg, Mettmann oder Düsseldorf. Die Grundschule für die Region ist die Christian-Morgenstern-Schule in Homberg-Süd. Die nächsten S-Bahn-Halte der S6 sind Ratingen Ost und Hösel.
Die meisten Wege erledigen Sie hier mit dem Auto. Dafür ist die Lage zu den Autobahnen gut. Die A3 und die A44 sind nicht weit, ebenso Düsseldorf. Die Fahrt von Essen nach Ratingen dauert über die A52 rund 25 Minuten. So kommen Christian Gottschling und sein Team zügig zu Ihnen.
Wer kauft in Ratingen-Schwarzbach?
Der Kreis der Käufer ist klein, aber er ist da. Und er weiß meist genau, was er will:
- Menschen, die Platz und Natur suchen. Sie kommen oft aus Düsseldorf oder Ratingen und wollen raus ins Grüne, ohne weit weg zu sein.
- Pferdefreunde und Hobbylandwirte. Für sie zählen Weiden, Stallungen und Wege für Ausritte.
- Liebhaber alter Häuser. Sie suchen den Kotten oder das Bauernhaus mit Geschichte und nehmen Arbeit in Kauf.
- Familien mit mehreren Generationen. Ein Hof mit mehreren Gebäuden bietet Platz für Eltern und Kinder unter einem Dach.
Diese Käufer finden Sie nicht mit einer einfachen Anzeige. Sie müssen gezielt angesprochen werden. Und sie stellen viele Fragen, auf die Sie vorbereitet sein sollten.
Was beim Verkauf in Schwarzbach zählt
- Baurecht klären: Sind alle Gebäude genehmigt? Welche Nutzung ist erlaubt? Die Bauakte beim Bauamt der Stadt Ratingen gibt Auskunft.
- Denkmalschutz prüfen: Steht das Haus auf der Denkmalliste, müssen Käufer das vorher wissen.
- Technik offenlegen: Heizung, Wasser und Abwasser sind bei alten Hofstellen oft besonders. Käufer fragen danach.
- Grenzen und Wege: Zufahrten über fremde Grundstücke brauchen gesicherte Wegerechte im Grundbuch.
- Den Wert richtig ansetzen: Weil es kaum Vergleichsverkäufe gibt, ist die Bewertung hier besonders anspruchsvoll.
Ein Energieausweis ist auch hier Pflicht. Aus Erfahrung kostet ein Verbrauchsausweis rund 200 bis 250 Euro, ein Bedarfsausweis rund 500 bis 700 Euro.
Drei typische Verkaufsanlässe in Schwarzbach
Die Gründe für einen Verkauf ähneln sich hier stark. Oft ist es einer dieser drei:
- Der Hof wird zu viel. Weiden mähen, Zäune flicken, Dächer prüfen: Mit 70 geht das nicht mehr so leicht wie mit 40. Eine kleinere Wohnung in Ratingen-Ost oder Homberg ist dann die Erleichterung.
- Die Eltern ziehen ins Pflegeheim. Das abgelegene Haus steht plötzlich leer. Die Kinder wohnen weit weg.
- Eine Erbengemeinschaft. Mehrere Geschwister erben einen Hof. Keiner will ihn bewirtschaften, aber alle haben Erinnerungen daran.
In allen drei Fällen gilt: Je früher Sie Unterlagen, Baurecht und Wert kennen, desto ruhiger wird der Verkauf.
Ihr Immobilienmakler für Ratingen-Schwarzbach
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH hat ihren Sitz in Essen. Ein Büro in Ratingen gibt es nicht. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt, also direkt auf Ihrem Hof oder in Ihrem Haus. Christian Gottschling ist seit über 20 Jahren in der Branche. Sein Team hat über 400 Immobilien verkauft und über 1.000 Vermietungen begleitet. Auf ProvenExpert bewerten Kunden die Arbeit mit rund 4,9 von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen.
Für jedes Anliegen in Schwarzbach gibt es eine eigene Seite:
- Haus verkaufen in Ratingen-Schwarzbach
- Wohnung verkaufen in Ratingen-Schwarzbach
- Immobilienbewertung Ratingen-Schwarzbach
- Elternhaus verkaufen in Ratingen-Schwarzbach
- Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Schwarzbach
- Wohnung vermieten in Ratingen-Schwarzbach
Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, zeigt die Seite Ablauf beim Immobilienverkauf. Was ein Makler kostet, lesen Sie unter Maklerprovision. Die Nachbarn stellen sich ebenfalls vor: Immobilienmakler Ratingen-Homberg und Immobilienmakler Ratingen-Ost. Alle Stadtteile finden Sie in der Übersicht der Immobilienmakler in Ratingen.
Fazit
Schwarzbach ist mit 473 Einwohnern der kleinste Stadtteil Ratingens. Hier gibt es Höfe, Kotten und einzelne Häuser in freier Landschaft, aber kaum Wohnungen. Der Käuferkreis ist klein, dafür sehr gezielt. Baurecht, Denkmalschutz und eine sorgfältige Bewertung entscheiden über den Erfolg. Starten Sie mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen Termin auf Ihrem Grundstück.
