Die Beerdigung ist vorbei. Die Trauergäste sind gegangen. Und dann liegt da dieser Brief vom Nachlassgericht. Plötzlich sind Sie Erbe eines Hauses in Ratingen. Vielleicht zusammen mit Ihren Geschwistern. Vielleicht wohnen Sie selbst 300 Kilometer entfernt. Wenn Sie eine geerbte Immobilie in Ratingen verkaufen wollen, fragen Sie sich jetzt vor allem eines: Wo fange ich an? Hier ist die Antwort. Schritt für Schritt.
Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen: der Weg in sieben Schritten
- Nachweis als Erbe besorgen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Grundbuch berichtigen lassen: Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen.
- Wert ermitteln: damit alle Erben mit derselben Zahl planen.
- Einigen: Verkaufen, vermieten oder ein Erbe übernimmt das Haus?
- Steuern klären: Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist mit dem Steuerberater prüfen.
- Verkaufen: Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, geprüfte Käufer.
- Notar und Verteilung: Der Kaufpreis wird nach den Erbquoten verteilt.
Punkt drei können Sie sofort erledigen. Die kostenlose Schnellbewertung für Ratingen zeigt Ihnen in wenigen Minuten eine erste Preisspanne. Anonym. Die Zahl hilft beim ersten Gespräch unter Geschwistern.
Erbschein oder Testament: Wie Sie beweisen, dass Sie erben
Bevor Sie verkaufen, müssen Sie zeigen, dass Ihnen das Haus gehört. Dafür gibt es zwei Wege.
Der Erbschein
Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Für Ratingen ist das das Amtsgericht Ratingen. Der Erbschein kostet eine Gebühr. Sie richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Die Bearbeitung dauert oft mehrere Wochen.
Das notarielle Testament
Hat der Verstorbene ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen? Dann brauchen Sie meist keinen Erbschein. Es reicht das Testament zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. Das spart Zeit und Geld. Ein handgeschriebenes Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen in der Regel nicht.
Die Vollmacht über den Tod hinaus
Manche Eltern haben eine Vollmacht erteilt, die auch nach dem Tod gilt. Mit ihr kann der Bevollmächtigte unter Umständen schon vor dem Erbschein handeln. Lassen Sie das von einem Notar prüfen.
Das Grundbuch: So kommen Sie als Erbe hinein
Nach dem Erbfall stimmt das Grundbuch nicht mehr. Dort steht noch der Verstorbene. Mit dem Erbschein oder dem notariellen Testament beantragen Sie beim Grundbuchamt die Berichtigung. Ein wichtiger Tipp: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall. Dann ist die Eintragung der Erben gebührenfrei.
Wird das Haus ohnehin verkauft, kann der Notar beides zusammen erledigen. Das spart Wege. Fragen Sie ihn danach.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Geschwister erben
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann allen gemeinsam. Nicht jedem ein Zimmer, sondern allen alles. Daraus folgt die wichtigste Regel: Verkaufen können Sie nur, wenn alle zustimmen.
Das klingt einfach. In der Praxis ist es oft der schwerste Teil. Einer will schnell Geld. Einer will das Haus behalten. Einer wohnt im Ausland und antwortet nicht. Diese Wege helfen:
- Ein neutraler Wert: Streit entsteht oft, weil jeder eine andere Zahl im Kopf hat. Eine begründete Bewertung schafft eine gemeinsame Grundlage.
- Gleiche Information für alle: Jeder Erbe bekommt dieselben Unterlagen und dieselben Nachrichten. So fühlt sich niemand übergangen.
- Einer übernimmt: Ein Erbe kauft die anderen aus. Die Grundlage ist wieder der neutrale Wert.
- Vollmacht untereinander: Wer weit weg wohnt, bevollmächtigt einen Miterben für die Termine.
- Vermittlung: Bei festgefahrenem Streit hilft ein Mediator oder ein Fachanwalt für Erbrecht.
Der letzte Ausweg ist die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Gericht beantragen. Sie dauert lange, kostet Geld und bringt oft einen schlechteren Preis. Fast immer ist eine Einigung besser für alle.
Einen Erbteil kann jeder Miterbe übrigens auch allein verkaufen. Die anderen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht. Käufer für einen Anteil sind aber selten und zahlen meist wenig.
Steuern beim Erbe: das Wichtigste im Überblick
Steuern sind der Punkt, vor dem viele Erben Angst haben. Hier nur die Grundzüge. Ihre Lage klären Sie bitte immer mit einem Steuerberater.
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer fällt an, weil Sie erben. Nicht, weil Sie verkaufen. Es gibt hohe persönliche Freibeträge. Für Kinder liegen sie bei 400.000 Euro je Elternteil, für Ehepartner bei 500.000 Euro. Viele Erben zahlen deshalb gar keine Erbschaftsteuer. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es zusätzliche Regeln. Diese setzen aber meist voraus, dass Sie selbst einziehen und lange dort wohnen.
Spekulationsfrist
Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Das gilt, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Als Erbe übernehmen Sie dabei das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat Ihr Vater das Haus vor Jahrzehnten gekauft, ist die Frist meist längst abgelaufen. Hat er erst vor kurzem gekauft, sieht es anders aus. Dann gibt es Ausnahmen, etwa bei eigener Nutzung. Klären Sie das vor dem Notartermin.
Verkaufen, vermieten oder übernehmen?
Nicht jedes geerbte Haus muss verkauft werden. Die drei Wege im Vergleich:
| Weg | Passt, wenn ... | Achtung |
|---|---|---|
| Verkaufen | mehrere Erben beteiligt sind, niemand einziehen will, Geld gebraucht wird | alle Erben müssen zustimmen |
| Vermieten | ein Erbe allein erbt und Zeit für die Vermietung hat | Renovierung, Vermieterpflichten, späterer Verkauf mit Abschlag |
| Ein Erbe übernimmt | ein Kind selbst im Haus wohnen will | Auszahlung der anderen muss finanziert werden |
Zum Vermieten ein Erfahrungswert aus der Praxis: Eine vermietete Immobilie bringt beim Verkauf meist rund 20 % weniger als eine freie. Bei sehr niedriger Miete noch deutlich mehr. Wer vermietet, sollte das wissen. Details zur Vermietung finden Sie unter Wohnung vermieten in Ratingen.
Bis zum Verkauf: Das sind jetzt Ihre Pflichten als Erbe
Mit dem Erbfall gehen nicht nur Rechte auf Sie über. Auch Pflichten. Viele Erben merken das erst, wenn etwas passiert.
- Versicherung: Die Gebäudeversicherung läuft weiter. Teilen Sie ihr den Erbfall mit. Steht das Haus leer, melden Sie auch das.
- Verkehrssicherung: Rutscht der Briefträger auf dem vereisten Weg aus, haften die Erben. Denken Sie an Winterdienst und lose Dachziegel.
- Laufende Kosten: Grundsteuer, Strom, Wasser und Müll müssen weiter bezahlt werden.
- Schulden des Verstorbenen: Auch eine Grundschuld oder ein offener Kredit gehört zum Erbe. Der Kaufpreis löst diese Lasten beim Verkauf meist ab.
Noch ein wichtiger Punkt: Ist der Nachlass überschuldet, können Sie das Erbe ausschlagen. Dafür gilt eine kurze Frist. In der Regel sind es sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbe erfahren. Wer im Haus schon Dinge verkauft, kann das Erbe unter Umständen nicht mehr ausschlagen. Sind Sie unsicher, sprechen Sie vorher mit einem Anwalt oder Notar.
Die Unterlagen für den Verkauf einer geerbten Immobilie
Erben kennen das Haus oft nicht so genau wie die Eltern. Wo liegen die Baupläne? Wann wurde das Dach gemacht? Das ist kein Problem. Die fehlenden Unterlagen werden für Sie besorgt. Dazu gehören:
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Grundbuchauszug
- Flurkarte und Baupläne aus der Bauakte
- Energieausweis, den der Verkäufer vorlegen muss
- Wohnflächenberechnung
- bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
- bei Mietern: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
Ein Energieausweis kostet als Erfahrungswert aus der Praxis rund 200 bis 250 Euro als Verbrauchsausweis. Ein Bedarfsausweis kostet rund 500 bis 700 Euro. Welcher nötig ist, hängt vom Haus ab.
Wenn die Erben nicht in Ratingen wohnen
Das ist eher die Regel als die Ausnahme. Die Kinder sind längst weggezogen. Einer lebt in Süddeutschland, einer im Ausland. Für Sie gilt: Sie müssen nicht zu jeder Besichtigung anreisen. Christian Gottschling und sein Team übernehmen die Arbeit vor Ort. Alle Erben bekommen dieselben Nachrichten. Unterlagen werden digital geteilt. Zum Notartermin reisen Sie einmal an. Oder Sie erteilen einem Miterben eine notarielle Vollmacht. Das Büro der GOTTSCHLING Immobilien GmbH liegt in Essen. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt.
Geerbte Immobilie verkaufen in allen Ratinger Stadtteilen
Jeder Ort hat seine Besonderheiten. Wählen Sie den Ort der geerbten Immobilie:
| Ort | Das ist beim Erbe dort wichtig |
|---|---|
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Mitte | Altstadtwohnungen und ältere Stadthäuser: Unterlagen liegen oft nur lückenhaft vor |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Ost | Reihenhäuser und Einfamilienhäuser nahe S-Bahnhof, schnell gefragt bei Familien |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-West | Eigentumswohnungen in großen Anlagen: Hausgeldrückstände und Rücklage prüfen |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Tiefenbroich | Ein- und Mehrfamilienhäuser, teils mit Mietern: Mietverträge gehen auf den Käufer über |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Lintorf | viele Häuser aus der Hand älterer Eigentümer, Nachfrage durch Familien aus Düsseldorf |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Breitscheid | Einfamilien- und Doppelhäuser, Nähe zu Essen und Mülheim: Erben aus dem Ruhrgebiet sind schnell vor Ort |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Hösel | große Grundstücke: Teilung oder Neubau kann für Käufer interessant sein |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Eggerscheidt | Höfe und Häuser mit Land: Erbengemeinschaften mit vielen Beteiligten sind hier häufig |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Homberg | Hofstellen, Dorfkern und Homberg-Süd: sehr unterschiedliche Immobilien im selben Stadtteil |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Schwarzbach | Kotten und Bauernhäuser, teils unter Denkmalschutz: Außenbereich und Baurecht prüfen |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Heiligenhaus | eigene Stadt im Kreis Mettmann: Nachlassgericht ist das Amtsgericht Velbert |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Mettmann | Kreisstadt, Nachlassgericht ist das Amtsgericht Mettmann |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Wülfrath | viele ältere Eigentümer, Nachlassgericht ist das Amtsgericht Mettmann |
| Geerbte Immobilie verkaufen in Düsseldorf-Angermund | Düsseldorfer Stadtteil: zuständig ist das Amtsgericht Düsseldorf |
Leben die Eltern noch und ziehen ins Pflegeheim, lesen Sie Elternhaus verkaufen in Ratingen. Alle zehn Verkaufsschritte zeigt der Ablaufplan. Die Kosten finden Sie unter Maklerprovision in Ratingen.
Fazit
Eine geerbte Immobilie in Ratingen verkaufen Sie in einer klaren Reihenfolge. Erst der Nachweis als Erbe, dann das Grundbuch, dann ein neutraler Wert für alle. In einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen, deshalb zählt gleiche Information für jeden. Steuern klären Sie vorher mit dem Steuerberater. Ihr nächster Schritt: Holen Sie sich mit der kostenlosen Schnellbewertung eine erste Zahl oder vereinbaren Sie einen Termin vor Ort.
