Das Haus ist zu groß geworden. Der Entschluss steht fest: verkaufen. Doch dann fällt Ihnen der Kredit ein. Vor einigen Jahren haben Sie noch das Dach erneuert und dafür Geld bei der Bank aufgenommen. Die Zinsbindung läuft noch lange. Darf man überhaupt verkaufen? Und was verlangt die Bank dafür? Die Frage, ob man ein Haus verkaufen trotz Kredit kann, stellen sich viele Eigentümer. Die kurze Antwort: Ja. Die lange Antwort lesen Sie hier.
Haus verkaufen trotz Kredit: Ja, das geht
Ein Kredit verhindert den Verkauf nicht. Das Haus gehört Ihnen. Die Bank hat nur eine Sicherheit, die Grundschuld im Grundbuch. Beim Verkauf wird der Kredit aus dem Kaufpreis bezahlt. Danach wird die Grundschuld gelöscht. Der Käufer bekommt ein freies Haus. Sie bekommen den Rest des Geldes.
Das ist Alltag beim Notar. Ein großer Teil der Häuser, die verkauft werden, hat noch eine Grundschuld im Grundbuch. Ihr Käufer muss sich darum keine Sorgen machen, und Sie auch nicht.
So läuft die Ablösung Schritt für Schritt
- Bank informieren: Sagen Sie Ihrer Bank früh, dass Sie verkaufen wollen. Fragen Sie nach der Restschuld und nach möglichen Kosten.
- Kaufvertrag: Im Vertrag steht, dass die Grundschuld gelöscht wird.
- Notar fragt bei der Bank an: Er bittet um die Löschungsbewilligung. Die Bank nennt den Betrag, den sie für die Ablösung braucht.
- Käufer zahlt: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an Ihre Bank. Der Rest an Sie.
- Löschung: Die Bank gibt die Grundschuld frei. Der Notar lässt sie im Grundbuch löschen.
Sie müssen den Kredit also nicht vorher aus eigener Tasche bezahlen. Alles läuft über den Kaufpreis. Der Notar sorgt für die richtige Reihenfolge. Mehr dazu im Beitrag Notartermin beim Hausverkauf.
Die Vorfälligkeitsentschädigung: was sie ist
Hier wird es teuer. Wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, verliert die Bank Zinsen. Diesen Schaden darf sie Ihnen in Rechnung stellen. Das nennt man Vorfälligkeitsentschädigung.
Bei einem Verkauf haben Sie nach dem Gesetz ein berechtigtes Interesse, den Kredit vorzeitig zu kündigen. Die Bank muss also zustimmen. Sie darf aber die Entschädigung verlangen.
Wovon die Höhe abhängt
- Restschuld: Je höher der offene Betrag, desto höher die Entschädigung.
- Restlaufzeit der Zinsbindung: Je länger sie noch läuft, desto teurer.
- Zinsunterschied: Lag Ihr Vertragszins über den heutigen Zinsen, entsteht der Bank ein größerer Schaden.
Die Summe kann von wenigen hundert bis zu vielen tausend Euro reichen. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben. Verbraucherzentralen bieten an, sie zu prüfen. Fehler in der Rechnung sind nicht selten. Fragen Sie auch, ob die Bank Sondertilgungen berücksichtigt hat, die im Vertrag erlaubt sind. Das kann den Betrag spürbar senken.
Wann keine Entschädigung anfällt
In einigen Fällen müssen Sie nichts zahlen:
- Nach zehn Jahren: Ist der Kredit seit mehr als zehn Jahren voll ausgezahlt, dürfen Sie ihn mit sechs Monaten Frist kündigen. Ohne Entschädigung. Das steht im Bürgerlichen Gesetzbuch.
- Ende der Zinsbindung: Läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, lohnt es sich vielleicht, den Verkauf danach zu planen.
- Variables Darlehen: Kredite ohne feste Zinsbindung lassen sich meist mit kurzer Frist kündigen.
- Sondertilgungen: Viele Verträge erlauben jedes Jahr eine Sondertilgung ohne Kosten. Das senkt die Restschuld vorher.
- Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Bei manchen älteren Verträgen war die Belehrung falsch. Das kann eine Entschädigung ausschließen. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.
Drei Wege, die Entschädigung zu vermeiden
1. Kredit mitnehmen
Kaufen Sie nach dem Verkauf eine neue Wohnung? Dann fragen Sie Ihre Bank nach einem Pfandtausch. Der Kredit bleibt, nur die Sicherheit wechselt vom alten Haus auf die neue Wohnung. Nicht jede Bank macht das. Aber es lohnt sich, zu fragen. Wichtig: Die neue Wohnung muss als Sicherheit ausreichen. Und der Zeitplan muss passen, denn beide Verträge laufen parallel. Wie Sie Kauf und Verkauf klug abstimmen, lesen Sie im Beitrag Erst verkaufen oder erst kaufen?
2. Käufer übernimmt den Kredit
Selten, aber möglich: Der Käufer übernimmt Ihren Kredit. Das lohnt sich für ihn, wenn Ihr Zins niedriger ist als die heutigen Zinsen. Die Bank muss zustimmen und prüft den Käufer genau.
3. Zeitpunkt klug wählen
Endet Ihre Zinsbindung in einem Jahr, kann es sich lohnen, den Verkauf entsprechend zu planen. Als Erfahrungswert aus der Praxis dauert ein Verkauf ohnehin meist 6 bis 7 Monate. Wer früh plant, kann das Ende der Zinsbindung gezielt treffen. Mehr zur Dauer lesen Sie im Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Wenn der Kaufpreis den Kredit nicht deckt
Das ist bei älteren Eigentümern selten, kommt aber vor. Etwa wenn das Haus spät gekauft oder hoch beliehen wurde. Deckt der Kaufpreis die Restschuld nicht, müssen Sie die Lücke ausgleichen. Sonst gibt die Bank die Grundschuld nicht frei. Prüfen Sie deshalb früh, was Ihr Haus wert ist. Die kostenlose Online-Schnellbewertung für Ratingen gibt Ihnen in wenigen Minuten eine erste Spanne. Dann sehen Sie, ob alles aufgeht.
Förderkredite wie KfW
Viele Eigentümer haben neben dem Bankkredit einen Förderkredit, etwa von der KfW. Für ihn gelten eigene Regeln. Oft ist eine vorzeitige Rückzahlung ohne oder mit geringen Kosten möglich. Das hängt vom Programm ab. Fragen Sie Ihre Hausbank, über die der Kredit läuft.
Die Rechnung vor dem Verkauf
Bevor Sie verkaufen, sollten Sie einmal rechnen. So wissen Sie, was am Ende übrig bleibt:
| Posten | Wirkung |
|---|---|
| Kaufpreis | Plus |
| Restschuld des Kredits | Minus |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Minus, falls sie anfällt |
| Kosten für die Löschung der Grundschuld | Minus, meist gering |
| Maklerprovision | Minus, erst nach dem Notartermin fällig |
Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung beträgt die Provision für Verkäufer 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Details finden Sie auf der Seite Maklerprovision in Ratingen.
Unterstützung beim Verkauf
Christian Gottschling und sein Team klären mit Ihnen früh, welche Unterlagen die Bank braucht. Sie stimmen den Zeitplan mit dem Notar ab. So wissen Sie jederzeit, wann Ihre Bank bezahlt wird und wann Ihr Geld kommt. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt. Mehr zur Leistung finden Sie unter Haus verkaufen in Ratingen.
Fazit
Ein Haus zu verkaufen trotz Kredit ist ganz normal. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, der Notar regelt die Reihenfolge. Teuer kann die Vorfälligkeitsentschädigung werden, wenn die Zinsbindung noch lange läuft. Prüfen Sie Ihren Vertrag, fragen Sie früh bei der Bank nach und wählen Sie den Zeitpunkt klug. Ihr nächster Schritt: Ermitteln Sie mit der kostenlosen Schnellbewertung, ob der Kaufpreis Ihren Kredit gut deckt.
