Sie sitzen abends allein im Wohnzimmer. Der Partner ist ausgezogen. Um Sie herum das Haus, das Sie gemeinsam gebaut, abbezahlt und eingerichtet haben. Jetzt ist es zu groß, zu teuer und voller Erinnerungen. Und Sie fragen sich: Was wird aus dem Haus?
Ein Haus zu verkaufen bei Scheidung ist für viele Paare der schwierigste Teil der Trennung. Es geht um viel Geld und viele Gefühle. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die Wege. Und die Fehler, die Sie besser vermeiden.
Wem gehört das Haus?
Das ist die erste Frage. Die Antwort steht im Grundbuch, nicht im Trauschein.
| Im Grundbuch | Bedeutung |
|---|---|
| Beide Partner je zur Hälfte | Beide müssen dem Verkauf zustimmen |
| Nur ein Partner | Er darf grundsätzlich allein verkaufen, aber mit Einschränkungen |
| Andere Anteile, etwa 70 zu 30 | Erlös wird nach Anteilen geteilt, Zustimmung beider nötig |
Wichtig: Auch wer allein im Grundbuch steht, kann nicht immer frei verkaufen. Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Ehepartner die Zustimmung des anderen, wenn er über sein nahezu gesamtes Vermögen verfügt. Das Haus ist oft genau das. Außerdem fließt der Wert in den Zugewinnausgleich ein.
Drei Wege für das gemeinsame Haus
1. Gemeinsam verkaufen
Beide stimmen dem Verkauf zu. Der Erlös löst den Kredit ab, der Rest wird geteilt. Das ist oft der sauberste Weg. Beide starten ohne gemeinsame Schulden neu.
2. Einer übernimmt
Ein Partner behält das Haus und zahlt den anderen aus. Das ist schön, wenn Kinder im gewohnten Umfeld bleiben sollen. Es funktioniert aber nur, wenn der Übernehmende den Kredit allein tragen kann. Die Bank muss zustimmen, den anderen aus dem Kredit zu entlassen.
3. Teilungsversteigerung
Einigen sich die Partner nicht, kann jeder die Versteigerung beantragen. Das ist teuer, langwierig und bringt meist weniger Geld. Mehr dazu im Ratgeber Teilungsversteigerung vermeiden.
Der Kredit: Die Bank kennt keine Scheidung
Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, haften beide weiter. Auch nach der Scheidung. Auch wenn einer ausgezogen ist. Zahlt der Partner im Haus die Raten nicht, hält sich die Bank an den anderen.
Deshalb ist ein schneller, geordneter Verkauf oft auch ein Schutz. Er beendet die gemeinsame Haftung. Beim Verkauf löst der Notar den Kredit direkt aus dem Kaufpreis ab. Fragen Sie Ihre Bank früh nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
Den Wert fair ermitteln
Streit um den Wert ist bei Scheidungen häufig. Wer das Haus übernehmen will, möchte einen niedrigen Wert. Wer ausgezahlt wird, einen hohen. Beide haben ein Interesse. Deshalb braucht es eine neutrale Zahl.
Eine erste Orientierung bekommt jeder mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung. Sie ist anonym und dauert wenige Minuten. So reden beide über dieselbe Spanne. Für eine Einigung vor Gericht kann zusätzlich ein Gutachten nötig sein.
Wer wohnt bis zum Verkauf im Haus?
Oft bleibt ein Partner im Haus, meist mit den Kindern. Der andere zahlt Miete für eine neue Wohnung und oft weiter Raten für das Haus. Das fühlt sich ungerecht an. Und manchmal ist es das auch.
Deshalb gibt es die Nutzungsentschädigung. Wer auszieht, kann vom Bleibenden unter Umständen einen Ausgleich verlangen. Ähnlich wie eine Miete. Wie hoch sie ist und ab wann sie gilt, hängt vom Einzelfall ab. Unterhaltsfragen spielen hier mit hinein. Lassen Sie sich dazu familienrechtlich beraten.
Verkaufen mit einem Partner, mit dem man kaum redet
Viele Paare können in der Trennung nicht mehr gut miteinander sprechen. Trotzdem müssen sie gemeinsam verkaufen. Diese Regeln helfen:
- Einigen Sie sich auf einen neutralen Makler, den beide akzeptieren.
- Legen Sie vorab einen Mindestpreis schriftlich fest.
- Beide erhalten alle Informationen gleichzeitig, am besten per E-Mail.
- Besichtigungen finden statt, wenn der Partner im Haus zustimmt. Termine werden vorher abgesprochen.
- Der Erlös geht auf ein Notaranderkonto oder wird im Kaufvertrag direkt aufgeteilt.
Ein neutraler Dritter nimmt viel Spannung heraus. Er vermittelt, ohne Partei zu ergreifen. Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, zeigt die Seite Ablauf beim Immobilienverkauf.
Wenn Kinder im Haus leben
Für Kinder ist das Haus oft der letzte feste Ort in einer unruhigen Zeit. Viele Eltern wollen deshalb nicht sofort verkaufen. Das ist verständlich. Manche vereinbaren eine Übergangszeit, etwa bis zum Ende des Schuljahres. Der Partner mit den Kindern wohnt so lange im Haus. Danach wird verkauft.
Halten Sie so eine Absprache schriftlich fest. Regeln Sie auch, wer bis dahin Raten, Nebenkosten und Reparaturen zahlt. Das schützt beide Seiten.
Die Steuer nicht vergessen
Hat ein Paar das Haus bis zuletzt selbst bewohnt, ist der Verkauf meist steuerfrei. Nach einem Auszug kann sich das für den ausgezogenen Partner ändern. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann auf den Gewinn Steuer anfallen.
Vorsicht auch bei der Übertragung an den Ex-Partner. Überträgt einer seine Hälfte gegen Ausgleich, kann das steuerlich als Verkauf gelten. Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist kann dann Steuer anfallen. Klären Sie das vor dem Notartermin mit einem Steuerberater.
Zeitpunkt: vor, während oder nach der Scheidung?
- Vor der Scheidung: Der Verkauf beendet schnell die laufenden Kosten. Der Erlös kann in den Vermögensausgleich einfließen.
- Während des Verfahrens: Möglich, wenn beide zustimmen. Eine Versteigerung gegen den Willen des anderen ist in dieser Zeit oft eingeschränkt.
- Nach der Scheidung: Die Gefühle sind oft ruhiger. Aber Kosten und gemeinsame Haftung laufen weiter.
Einen perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Der beste ist der, auf den sich beide einigen können.
Häuser und Wohnungen in Ratingen
Viele Ratinger Paare haben ihr Haus in ruhigen Wohnlagen gekauft, mit guter Anbindung an Düsseldorf. Diese Lagen sind bei Familien gefragt. Wie der Verkauf eines Hauses hier abläuft, lesen Sie auf der Seite Haus verkaufen in Ratingen. Geht es um eine Eigentumswohnung, hilft die Seite Wohnung verkaufen in Ratingen. Für einzelne Stadtteile gibt es eigene Seiten, zum Beispiel Haus verkaufen in Lintorf. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt, auf Wunsch mit beiden Partnern.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Scheidung und Vermögensaufteilung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Familienrecht und einen Steuerberater.
Fazit
Beim Haus verkaufen bei Scheidung haben Sie drei Wege: gemeinsamer Verkauf, Übernahme durch einen Partner oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Der Kredit bindet beide, bis er abgelöst ist. Ein neutraler Wert und klare schriftliche Absprachen verhindern den meisten Streit. Denken Sie auch an Steuer und Nutzungsentschädigung. Schaffen Sie jetzt eine faire Grundlage mit der kostenlosen Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen persönlichen Termin.
