Der Brief von der Stadt Ratingen liegt im Kasten. Grundsteuerbescheid. Sie öffnen ihn und stutzen. Die Zahl ist anders als früher. Mal höher, mal niedriger. Und Sie fragen sich: Wie kommt dieser Betrag eigentlich zustande? Und kann ich etwas dagegen tun?
Die Grundsteuer in Ratingen betrifft jeden Eigentümer. Ob Sie selbst wohnen, vermieten, geerbt haben oder verkaufen wollen. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung verständlich. Und zeigt, worauf Sie achten sollten.
Was die Grundsteuer ist
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundstücke und Gebäude. Sie wird jedes Jahr fällig. Das Geld bekommt die Stadt. Sie finanziert damit zum Beispiel Schulen, Straßen und Grünflächen.
Es gibt zwei Arten:
- Grundsteuer A: für Land- und Forstwirtschaft
- Grundsteuer B: für alle anderen Grundstücke, also Häuser, Wohnungen und Gewerbe
Für die meisten Eigentümer ist die Grundsteuer B wichtig.
Die Reform: Warum sich die Beträge geändert haben
Die alten Werte für die Grundsteuer stammten aus sehr alten Wertermittlungen. Das Bundesverfassungsgericht hielt das für ungerecht. Deshalb wurde die Grundsteuer reformiert. Alle Eigentümer mussten eine Erklärung abgeben. Das Finanzamt hat daraus neue Werte berechnet.
Nordrhein-Westfalen nutzt dabei das sogenannte Bundesmodell. Es berücksichtigt unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart und Baujahr. Deshalb zahlen manche Eigentümer jetzt mehr, andere weniger als früher.
So wird die Grundsteuer berechnet
Die Berechnung läuft in drei Stufen:
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt den Wert des Grundstücks. Sie erhalten dazu einen Bescheid.
- Steuermessbetrag: Das Finanzamt multipliziert den Wert mit einer gesetzlichen Steuermesszahl. Auch dazu gibt es einen Bescheid.
- Grundsteuer: Die Stadt multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis steht im Grundsteuerbescheid der Stadt.
Als Formel: Steuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer im Jahr.
Die Hebesätze in Ratingen
Den Hebesatz legt der Rat der Stadt fest. In NRW dürfen Städte unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke festlegen. Ratingen nutzt diese Möglichkeit. Laut einer Pressemitteilung der Stadt Ratingen hat der Rat diese Hebesätze beschlossen:
| Art | Hebesatz laut Stadt Ratingen |
|---|---|
| Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) | 312 Prozent |
| Grundsteuer B für Wohngrundstücke | 450 Prozent |
| Grundsteuer B für Nichtwohngrundstücke | 710 Prozent |
Die Stadt begründete die Aufteilung damit, dass eine einheitliche Umsetzung der Reform Wohneigentümer und Mieter stark belastet hätte. Hebesätze können sich jedes Jahr ändern. Den aktuellen Stand finden Sie auf der Internetseite der Stadt Ratingen.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel
Ihr Steuermessbetrag für ein Einfamilienhaus liegt laut Bescheid des Finanzamts bei 100 Euro. Der Hebesatz für Wohngrundstücke beträgt 450 Prozent. Dann rechnen Sie: 100 Euro × 4,5 = 450 Euro Grundsteuer im Jahr. Die Zahlen dienen nur zur Veranschaulichung. Ihren Messbetrag finden Sie im Bescheid des Finanzamts.
Wann die Grundsteuer fällig ist
In der Regel zahlen Sie in vier Raten. Und zwar zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag können Sie oft den ganzen Betrag auf einmal zum 1. Juli zahlen. Die genauen Termine stehen im Bescheid. Mit einem Lastschriftmandat verpassen Sie keinen Termin.
Bescheid prüfen und Einspruch einlegen
Viele Fehler entstehen schon beim Grundsteuerwert. Prüfen Sie den Bescheid des Finanzamts deshalb genau:
- Stimmen Grundstücksfläche und Wohnfläche?
- Ist die Gebäudeart richtig, etwa Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus?
- Stimmt das Baujahr?
- Ist der Bodenrichtwert plausibel?
Gegen den Bescheid des Finanzamts können Sie Einspruch einlegen. Die Frist beträgt in der Regel einen Monat. Gegen den Bescheid der Stadt ist ein eigener Rechtsbehelf möglich. Dort geht es aber nur um den Hebesatz und die Rechnung. Fehler beim Wert müssen Sie beim Finanzamt angreifen.
Grundsteuer für Vermieter
Vermieter dürfen die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Voraussetzung: Die Umlage steht im Mietvertrag. Verteilt wird meist nach Wohnfläche. Wie die Abrechnung funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung für Vermieter.
Steht eine vermietete Wohnung ohne Ihr Verschulden lange leer, kann ein teilweiser Erlass der Grundsteuer möglich sein. Voraussetzung ist unter anderem eine deutliche Minderung der Erträge. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres bei der Stadt sein.
Grundsteuer beim Verkauf
Beim Verkauf gibt es eine Besonderheit. Die Stadt fordert die Grundsteuer für das ganze Jahr von dem, der am 1. Januar Eigentümer war. Also meist vom Verkäufer. Erst ab dem Folgejahr bekommt der Käufer den Bescheid.
Im Kaufvertrag wird deshalb meist geregelt, dass der Käufer die Grundsteuer ab der Übergabe anteilig trägt. Den Ausgleich regeln Käufer und Verkäufer untereinander. Der Notar nimmt das in den Vertrag auf. Wie ein Verkauf insgesamt abläuft, lesen Sie auf der Seite Haus verkaufen in Ratingen. Die Kosten beim Verkauf finden Sie auf der Seite Maklerprovision.
Grundsteuer im Erbfall und bei Leerstand
Stirbt der Eigentümer, geht die Grundsteuerpflicht auf die Erben über. Informieren Sie das Finanzamt und die Stadt. Die Bescheide werden dann auf die Erben umgestellt. Bis dahin zahlen Sie weiter vom Konto des Verstorbenen oder aus dem Nachlass.
Steht das Elternhaus leer, läuft die Grundsteuer weiter. Sie gehört zu den festen Kosten, die ein leeres Haus jeden Monat verursacht. Mehr dazu im Ratgeber Heimkosten und Hausverkauf. Wie Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, zeigt die Seite geerbte Immobilie in Ratingen verkaufen.
Ein praktischer Tipp für Erben: Prüfen Sie, ob noch eine Einzugsermächtigung vom Konto des Verstorbenen besteht. Wird das Konto aufgelöst, platzen die Lastschriften. Dann drohen Mahngebühren. Richten Sie rechtzeitig ein neues Mandat ein. Die Stadt nennt Ihnen dafür das passende Formular.
Grundsteuer und Wert der Immobilie
Der Grundsteuerwert ist nicht der Marktwert. Er ist ein Rechenwert für die Steuer. Er sagt wenig darüber aus, was ein Käufer tatsächlich zahlen würde. Wer den Marktwert wissen will, braucht eine andere Grundlage. Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Online-Schnellbewertung. Sie ist anonym und dauert nur wenige Minuten.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Hebesätze und Regeln können sich ändern. Die Angaben zu den Hebesätzen beruhen auf einer Pressemitteilung der Stadt Ratingen. Maßgeblich sind Ihre Bescheide und der aktuelle Stand bei Stadt und Finanzamt.
Fazit
Die Grundsteuer in Ratingen ergibt sich aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem Hebesatz der Stadt. Laut Stadt Ratingen gelten unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Prüfen Sie den Bescheid des Finanzamts genau, denn Einsprüche sind nur kurz möglich. Vermieter können die Grundsteuer umlegen, beim Verkauf wird sie meist ab Übergabe verrechnet. Den Marktwert Ihrer Immobilie sehen Sie mit der kostenlosen Schnellbewertung, oder Sie vereinbaren einen persönlichen Termin.
