Suchen Sie im Internet nach Eigentumswohnungen in Schwarzbach, finden Sie meistens: nichts. Das ist kein Zufall. Wer eine Wohnung in Ratingen-Schwarzbach verkaufen will, hat etwas Seltenes in der Hand. Das kann ein Vorteil sein. Es bringt aber auch ein paar Fragen mit, die Sie vorher klären sollten.
Wohnung verkaufen in Ratingen-Schwarzbach: die ehrliche Ausgangslage
Schwarzbach ist der kleinste Stadtteil Ratingens. Laut Statistischem Jahrbuch der Stadt leben hier 473 Menschen. Es gibt keine Wohnblöcke und kaum Mehrfamilienhäuser. Der Stadtteil besteht aus Höfen, Kotten und einzelnen Häusern im Grünen.
Wohnungen gibt es hier trotzdem. Meist in einer dieser Formen:
- Wohnung in einem aufgeteilten Hof: Ein alter Hof wurde in mehrere Einheiten geteilt, jede mit eigenem Eigentümer.
- Wohnung in einem Zwei- oder Dreifamilienhaus: rechtlich aufgeteilt nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
- Einliegerwohnung ohne Aufteilung: Sie gehört zum Haus und kann nicht allein verkauft werden.
Der letzte Punkt ist wichtig. Viele Eigentümer glauben, sie könnten die Einliegerwohnung einfach separat verkaufen. Das geht nur, wenn das Haus vorher aufgeteilt wurde.
Ist Ihre Wohnung rechtlich eine eigene Einheit?
Schauen Sie ins Grundbuch. Hat Ihre Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch, ist sie eine eigene Einheit. Dann können Sie sie verkaufen wie jede andere Eigentumswohnung.
Steht dort nur das ganze Grundstück, müssen Sie erst aufteilen. Dafür brauchen Sie:
- eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt der Stadt Ratingen. Sie bestätigt, dass die Wohnung baulich getrennt ist.
- eine Teilungserklärung beim Notar. Sie legt fest, was wem gehört und was allen gemeinsam gehört.
- die Eintragung beim Grundbuchamt.
Im Außenbereich kommt eine weitere Frage hinzu: Ist die Wohnung überhaupt als Wohnung genehmigt? Gerade bei umgebauten Ställen oder Scheunen lohnt ein Blick in die Bauakte.
Unterlagen für den Verkauf
Für eine aufgeteilte Wohnung brauchen Käufer und Bank diese Papiere:
- Grundbuchauszug und Teilungserklärung
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage
- Wohnflächenberechnung und Grundriss
- Energieausweis. Aus Erfahrung kostet ein Verbrauchsausweis rund 200 bis 250 Euro, ein Bedarfsausweis rund 500 bis 700 Euro.
In kleinen Gemeinschaften mit zwei oder drei Parteien fehlen oft Protokolle oder eine Rücklage. Das ist kein Beinbruch. Käufer müssen es aber vorher wissen. Dann gibt es später keinen Streit.
Wer kauft eine Wohnung in Schwarzbach?
Die typischen Käufer einer Wohnung hier sind andere als in der Stadt. Sie wollen Ruhe und Natur, aber kein ganzes Haus mit Garten und Weide. Oft sind es:
- ältere Paare aus der Umgebung, die ihren Hof oder ihr Haus verkauft haben und im Grünen bleiben wollen
- Paare aus Düsseldorf oder Ratingen, die bewusst aufs Land ziehen
- Kapitalanleger, die eine ungewöhnliche Wohnung mit treuen Mietern suchen
Weil es so wenige Wohnungen gibt, vergleichen Käufer mit Angeboten in Ratingen-Ost und Homberg. Dort gibt es mehr Auswahl. Ihr Vorteil: Eine Wohnung im Grünen mit Blick über die Felder hat dort keine direkte Konkurrenz.
Den Preis richtig einordnen
Für Wohnungen in Schwarzbach gibt es kaum Vergleichsverkäufe. Ein Online-Rechner greift deshalb auf Daten aus ganz Ratingen zurück. Das kann in beide Richtungen täuschen. Eine Wohnung in einem schön umgebauten Hof kann mehr bringen als eine ähnlich große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Siebziger. Eine Wohnung ohne Stellplatz und mit langem Weg zum Einkaufen dagegen weniger. Was zählt, sind Lage im Gebäude, Ausblick, Zustand, Stellplatz und die Kosten der Gemeinschaft. Eine Bewertung vor Ort bezieht all das ein.
Vermietet oder frei verkaufen?
Ist Ihre Wohnung vermietet, fallen Selbstnutzer als Käufer weg. Ein Erfahrungswert aus der Praxis: Vermietet bringt eine Wohnung rund 20 Prozent weniger als frei. Bei sehr niedriger Miete ist der Abschlag deutlich größer. Wenn der Mieter ohnehin auszieht, lohnt es sich oft, mit dem Verkauf zu warten.
Ihre Unterstützung beim Verkauf
Christian Gottschling und sein Team besorgen fehlende Unterlagen, erstellen Fotos und Exposé, schalten Inserate, führen Besichtigungen durch und prüfen die Käufer auf ihre Finanzierung. Sie bereiten den Notartermin vor und begleiten die Übergabe. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt. Die Courtage für eine Eigentumswohnung beträgt 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite und wird erst nach dem Notartermin fällig. Mehr dazu unter Maklerprovision. Die einzelnen Schritte zeigt der Ablauf beim Wohnungsverkauf.
Einen ersten Wert erhalten Sie in wenigen Minuten mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung. Mehr über den Stadtteil lesen Sie im Ortsguide Ratingen-Schwarzbach. Zum Vergleich lohnt ein Blick auf Wohnung verkaufen in Ratingen-Ost. Einen Überblick für die ganze Stadt bietet Wohnung verkaufen in Ratingen.
Fazit
Eigentumswohnungen sind in Ratingen-Schwarzbach selten. Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Wohnung rechtlich eine eigene Einheit ist und als Wohnung genehmigt wurde. Eine Einliegerwohnung ohne Aufteilung lässt sich nicht allein verkaufen. Käufer schätzen die Ruhe, vergleichen aber mit Ratingen-Ost und Homberg. Starten Sie mit der kostenlosen Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen Termin vor Ort.
