Teilungserklärung: Bedeutung einfach erklärt

Teilungserklärung: Was bedeutet das beim Immobilienverkauf?

Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie groß die Miteigentumsanteile sind und welche Rechte und Pflichten gelten. Meist enthält sie auch die Gemeinschaftsordnung. Käufer einer Eigentumswohnung sollten sie immer lesen.

Geprüft von Christian Gottschling, Immobilienmakler · Stand: September 2026

Darf man in der Wohnung ein kleines Büro betreiben? Wer zahlt das neue Fenster? Gehört der Garten zur Erdgeschosswohnung? Die Antworten auf solche Fragen stehen fast immer in einem Dokument: der Teilungserklärung.

Was bedeutet Teilungserklärung genau?

Wer ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilt, braucht eine Teilungserklärung. Der Notar beurkundet sie. Das Grundbuchamt legt dann für jede Wohnung ein eigenes Grundbuch an. Die Teilungserklärung regelt:

was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist,
die Höhe der Miteigentumsanteile,
Sondernutzungsrechte an Gärten oder Stellplätzen,
in der Gemeinschaftsordnung: Kostenverteilung, Stimmrechte, Nutzung.

Dazu gehört ein Aufteilungsplan mit Grundrissen.

Warum ist das beim Verkauf in Ratingen wichtig?

Käufer und Banken wollen die Teilungserklärung sehen. Sie gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Wohnungsverkauf. Fehlt sie, verzögert sich alles. Oft steht darin auch, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Das nennt man Verwalterzustimmung.

Welche weiteren Unterlagen Sie brauchen, erfahren Sie unter Wohnung verkaufen in Ratingen.

Worauf müssen Sie achten?

Kopie besorgen: Beim Grundbuchamt oder beim Verwalter.
Nachträge: Es kann Änderungen geben. Fordern Sie alle an.
Nutzung: Prüfen Sie, ob Ihre Nutzung erlaubt ist.
Kosten: Die Kostenverteilung kann vom Gesetz abweichen.

Beispiel in einfachen Worten

Ein Sohn erbt die Wohnung seiner Mutter in Ratingen-West. Er lebt in Hamburg. Der Makler fordert die Teilungserklärung beim Grundbuchamt an. Darin steht: Der Verwalter muss dem Verkauf zustimmen. Der Makler holt die Zustimmung rechtzeitig ein. So verzögert sich der Notartermin nicht. Der Sohn muss dafür nicht extra anreisen.

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Herrenhaus der Textilfabrik Cromford mit Barockgarten in Ratingen — Herrenhaus Cromford – Industriemuseum Ratingen Foto: Atamari, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons

Fazit

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft. Sie regelt Eigentum, Anteile, Rechte und Kosten. Beim Verkauf ist sie unverzichtbar. Besorgen Sie sie früh mit allen Nachträgen. Mehr zur Gemeinschaft lesen Sie unter Wohnungseigentümergemeinschaft.

Häufige Fragen

Wo bekomme ich die Teilungserklärung?

Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder beim Hausverwalter. Eigentümer haben ein Recht auf Einsicht.

Kann die Teilungserklärung geändert werden?

Ja, aber meist nur mit Zustimmung aller Eigentümer und über einen Notar. Manche Regeln können auch per Beschluss geändert werden.

Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Der Teil, der das Zusammenleben regelt: Kosten, Stimmrechte, Nutzung, Hausordnung. Sie ist oft in der Teilungserklärung enthalten.

Brauche ich die Teilungserklärung für den Verkauf?

Ja. Käufer, Banken und Notar wollen sie sehen. Sie gehört zu den wichtigsten Unterlagen.

Was ist der Aufteilungsplan?

Eine Zeichnung, die zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Er gehört zur Teilungserklärung.