Sie haben das Haus vor vielen Jahren gekauft. Heute ist es deutlich mehr wert. Und plötzlich die Sorge: Will das Finanzamt jetzt etwas davon abhaben? In den meisten Fällen lautet die Antwort Nein. Es gibt aber Ausnahmen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe? Die Grundregel
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind in Deutschland oft steuerfrei. Maßgeblich ist das Einkommensteuergesetz. Es kennt zwei Wege zur Steuerfreiheit:
- Selbst bewohnt: Sie haben im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst im Haus gewohnt. Das dritte Jahr muss nicht voll sein.
- Zehn Jahre Besitz: Zwischen Kauf und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.
Ist eine der beiden Bedingungen erfüllt, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei.
Wann Steuern anfallen können
| Situation | Steuer auf Gewinn? |
|---|---|
| Selbst bewohnt, auch nur kurz | meist nein |
| Vermietet, länger als zehn Jahre im Besitz | meist nein |
| Vermietet, kürzer als zehn Jahre im Besitz | meist ja |
| Leer stehend, kürzer als zehn Jahre im Besitz | genau prüfen |
| Viele Verkäufe in kurzer Zeit | möglicherweise Gewerbe |
Die Falle beim Auszug
Viele Menschen ziehen vor dem Verkauf aus. Etwa in eine kleinere Wohnung. Oder zu den Kindern. Dann kommt es auf die Zeit an. Verkaufen Sie zügig, bleibt die Steuerfreiheit meist erhalten. Vermieten Sie das Haus dagegen zwischendurch, kann sie verloren gehen. Das gilt, wenn die zehn Jahre noch nicht um sind.
Planen Sie deshalb Auszug und Verkauf gemeinsam. Eine schnelle Vermarktung schützt dann nicht nur den Preis, sondern auch Ihre Steuerfreiheit. Wie lange ein Verkauf dauert, lesen Sie unter Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Geerbte und geschenkte Häuser
Bei Erbe und Schenkung übernehmen Sie das Kaufdatum der Eltern. Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf meist steuerfrei. Mehr dazu unter Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Wichtiger Hinweis
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick. Sie ersetzt keine Steuerberatung. Jeder Fall hat Besonderheiten. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Das kostet wenig im Vergleich zu einem Fehler.
Für Ihre Planung brauchen Sie außerdem einen realistischen Preis. Die kostenlose Online-Schnellbewertung zeigt Ihnen eine erste Spanne. Alles Weitere zum Verkauf finden Sie unter Haus verkaufen in Ratingen.
Fazit
Wer im eigenen Haus gewohnt hat, zahlt beim Verkauf meist keine Steuern. Bei vermieteten Häusern ist der Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei. Vorsicht gilt bei Auszug mit Zwischenvermietung. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen. Den Wert Ihres Hauses ermitteln Sie mit der Schnellbewertung für Ratingen.
