Sie lieben Ihr Haus. Den Blick in den Garten, den Nachbarn, der seit 30 Jahren nebenan wohnt. Aber Sie brauchen Geld. Für die Pflege, für eine Sanierung oder einfach für ein gutes Leben im Ruhestand. Ausziehen möchten Sie nicht. Dann kann ein Weg interessant sein, den viele nicht kennen: das Haus verkaufen mit Wohnrecht.
Sie bekommen Geld und bleiben wohnen. Klingt perfekt. Es gibt aber Haken. Hier lesen Sie beides – ehrlich und verständlich.
Was ist ein Wohnrecht?
Ein Wohnrecht ist das Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, obwohl es einem anderen gehört. Juristen nennen es Wohnungsrecht. Es steht im Bürgerlichen Gesetzbuch in Paragraf 1093.
Das Wohnrecht wird beim Notar vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Damit gilt es auch dann, wenn der Käufer das Haus später weiterverkauft oder stirbt. Der neue Eigentümer muss Sie wohnen lassen. Das gibt Ihnen Sicherheit.
Wichtig zu wissen:
- Das Wohnrecht gilt nur für Sie persönlich. Es lässt sich nicht verkaufen oder vererben.
- Sie dürfen Ihren Partner, Ihre Familie und eine Pflegekraft mit aufnehmen.
- Sie dürfen die Räume in der Regel nicht vermieten. Das unterscheidet das Wohnrecht vom Nießbrauch.
- Das Wohnrecht endet meist mit Ihrem Tod. Es kann auch befristet sein.
So wird der Wert beim Haus verkaufen mit Wohnrecht berechnet
Ein Käufer bekommt ein Haus, in das er nicht einziehen kann. Deshalb zahlt er weniger. Wie viel weniger, hängt von zwei Dingen ab:
- Der Jahreswert: Welche Miete könnte man für das Haus bekommen? Diese Kaltmiete mal zwölf ergibt den Jahreswert des Wohnrechts.
- Die Lebenserwartung: Wie lange wird das Wohnrecht voraussichtlich dauern? Dafür nutzt man einen Faktor, der auf der amtlichen Sterbetafel beruht.
Jahreswert mal Faktor ergibt den Wert des Wohnrechts. Diesen Betrag zieht man vom Verkehrswert ab. Je jünger Sie sind, desto höher ist der Abschlag. Je älter, desto kleiner.
Ein vereinfachtes Beispiel mit runden Annahmen: Ist das Haus frei 600.000 Euro wert und das Wohnrecht wird mit 150.000 Euro bewertet, liegt der Preis rechnerisch bei 450.000 Euro. In der Praxis verlangen Käufer oft noch einen weiteren Abschlag. Denn sie wissen nicht, wie lange sie warten müssen. Und viele Banken finanzieren solche Häuser nur ungern.
Die Vorteile auf einen Blick
- Sie bleiben zu Hause: Kein Umzug, keine neue Umgebung.
- Sie bekommen Geld: Der Kaufpreis wird wie bei einem normalen Verkauf ausgezahlt.
- Sie sind abgesichert: Das Grundbuch schützt Ihr Wohnrecht auch gegenüber späteren Eigentümern.
- Weniger Verantwortung: Je nach Vertrag trägt der Käufer große Reparaturen.
Die Nachteile: Das sollten Sie wissen
Ein Verkauf mit Wohnrecht passt nicht für jeden. Diese Punkte werden oft unterschätzt:
- Deutlich weniger Geld: Der Abschlag ist hoch, vor allem bei jüngeren Verkäufern.
- Wenige Käufer: Eigennutzer fallen weg, denn sie wollen einziehen. Übrig bleiben Anleger. Weniger Nachfrage heißt weniger Verhandlungsmacht.
- Das Wohnrecht bleibt beim Umzug ins Pflegeheim bestehen: Es erlischt nicht automatisch. Sie dürfen das Haus aber meist auch nicht vermieten. Dann steht es leer, und niemand hat etwas davon. Regeln Sie diesen Fall im Vertrag, zum Beispiel mit einem Verzicht gegen Zahlung.
- Streit über Kosten: Wer zahlt die neue Heizung? Wer das Dach? Ohne klare Regeln gibt es Ärger.
Was im Vertrag stehen muss
Ein Kaufvertrag mit Wohnrecht braucht klare Regeln. Achten Sie auf diese Punkte:
- Umfang: Gilt das Wohnrecht für das ganze Haus oder nur für eine Etage? Auch Garten und Garage?
- Kosten: Wer zahlt Nebenkosten, Grundsteuer und Versicherung? Wer trägt kleine und große Reparaturen?
- Rang im Grundbuch: Das Wohnrecht sollte an erster Stelle stehen. Sonst kann es bei einer Zwangsversteigerung verloren gehen.
- Pflegefall: Was passiert, wenn Sie dauerhaft ausziehen müssen?
- Zahlung: Wird der Kaufpreis auf einmal gezahlt oder in Raten?
Lassen Sie den Entwurf in Ruhe prüfen. Der Notar erklärt den Vertrag, er berät aber keine Seite einseitig. Mehr zum Vertrag lesen Sie im Beitrag Kaufvertrag verstehen.
Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente?
Es gibt mehrere Modelle, mit denen Sie Geld aus Ihrem Haus holen und wohnen bleiben. Die Unterschiede in Kürze:
| Modell | Sie bleiben wohnen | Vermieten erlaubt | Zahlung |
|---|---|---|---|
| Wohnrecht | Ja | In der Regel nein | Kaufpreis auf einmal |
| Nießbrauch | Ja | Ja | Kaufpreis auf einmal |
| Leibrente | Ja | Je nach Vertrag | Monatliche Rente |
Details lesen Sie unter Haus verkaufen mit Nießbrauch und Haus verkaufen auf Leibrente.
Die Alternative: verkaufen und umziehen
Rechnen Sie ehrlich. Oft bringt ein normaler Verkauf deutlich mehr Geld. Mit dem Erlös können Sie eine kleinere Wohnung kaufen oder mieten. Gerade in Ratingen ist die Nachfrage nach frei werdenden Einfamilienhäusern hoch, etwa in Lintorf, Hösel oder Homberg. Käufer, die selbst einziehen wollen, zahlen meist mehr als Anleger. Wie Sie diesen Weg planen, lesen Sie im Beitrag Im Alter das Haus verkaufen.
Um beide Wege zu vergleichen, brauchen Sie den Wert Ihres Hauses ohne Wohnrecht. Die kostenlose Online-Schnellbewertung für Ratingen liefert Ihnen in wenigen Minuten eine erste Spanne. Anonym und unverbindlich.
So läuft der Verkauf mit Wohnrecht ab
- Wert ermitteln: Zuerst den Wert ohne Wohnrecht, dann den Wert des Wohnrechts.
- Bedingungen festlegen: Welche Räume, welche Kosten, welche Regel für den Pflegefall?
- Käufer suchen: Gezielt Anleger ansprechen, die langfristig denken.
- Bonität prüfen: Der Käufer muss den Kaufpreis sicher zahlen können.
- Notartermin: Kaufvertrag und Wohnrecht werden zusammen beurkundet.
- Eintragung: Das Wohnrecht kommt ins Grundbuch, bevor das Geld fließt oder zeitgleich.
Zwischen der Entscheidung und dem Geld auf dem Konto vergehen als Erfahrungswert aus der Praxis meist 6 bis 7 Monate. Bei Häusern mit Wohnrecht kann es länger dauern, weil weniger Käufer in Frage kommen. Planen Sie also genug Zeit ein, wenn Sie das Geld zu einem festen Termin brauchen.
Wer kauft Häuser mit Wohnrecht?
Die Käufer sind meist Anleger mit langem Atem. Manchmal auch Familienmitglieder oder Nachbarn, die das Grundstück langfristig sichern wollen. Ein erfahrener Makler kennt solche Käufer und spricht sie gezielt an. Er prüft außerdem die Bonität, damit der Kaufpreis sicher fließt. Christian Gottschling und sein Team begleiten solche Verkäufe von der Bewertung bis zum Notar. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt. Den begleiteten Verkauf erklärt die Seite Haus verkaufen in Ratingen.
Fazit
Ein Haus verkaufen mit Wohnrecht ist eine Lösung für Menschen, die Geld brauchen und nicht umziehen wollen. Sie behalten Ihr Zuhause und sind über das Grundbuch abgesichert. Der Preis fällt aber deutlich niedriger aus, und der Käuferkreis ist klein. Vergleichen Sie deshalb immer mit einem normalen Verkauf. Der erste Schritt ist der Wert Ihres Hauses: Starten Sie die kostenlose Schnellbewertung und legen Sie danach in Ruhe fest, welcher Weg zu Ihnen passt.
