Die Besichtigung war ein voller Erfolg. Zwölf Interessenten, acht wollen die Wohnung. Da ist die junge Ärztin mit dem befristeten Vertrag. Das Rentnerpaar mit kleinem, aber sicherem Einkommen. Der freundliche Selbstständige mit den etwas dünnen Unterlagen. Wen nehmen Sie? Und woran erkennen Sie, wer in drei Jahren noch pünktlich zahlt?
Die Mieterauswahl ist die wichtigste Entscheidung bei der Vermietung. Ein guter Mieter bringt Jahre der Ruhe. Ein schlechter kostet Geld, Nerven und oft einen langen Rechtsstreit. Dieser Ratgeber gibt Ihnen ein klares System.
Warum die Mieterauswahl so wichtig ist
Ein Mietvertrag ist schnell unterschrieben. Aber schwer wieder zu lösen. Als Vermieter können Sie nur aus gesetzlichen Gründen kündigen. Zahlt ein Mieter nicht, kann eine Räumung viele Monate dauern. In dieser Zeit fehlt die Miete. Dazu kommen Kosten für Anwalt, Gericht und oft für die Renovierung.
Deshalb gilt: Die sorgfältige Auswahl ist Ihre beste Versicherung. Sie kostet ein paar Stunden. Ein Fehler kostet oft ein Vielfaches.
Die drei Säulen der Mieterauswahl
1. Das Einkommen
Kann der Bewerber die Miete dauerhaft zahlen? Eine bewährte Faustregel lautet: Die Warmmiete sollte nicht mehr als etwa ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Bei höheren Einkommen darf der Anteil etwas größer sein. Wichtig ist, dass das Einkommen stabil und belegt ist.
Achten Sie auch auf die Art des Einkommens. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag nach der Probezeit gibt Sicherheit. Bei Selbstständigen schauen Sie auf Steuerbescheide mehrerer Jahre. Bei Rentnern ist der Rentenbescheid ein sehr verlässlicher Nachweis.
2. Die Zuverlässigkeit
Hat der Bewerber seine Miete bisher pünktlich gezahlt? Gibt es Schulden oder Einträge? Hier helfen:
- Eine Schufa-Auskunft, die der Bewerber selbst anfordert
- Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
- Ersatzweise Kontoauszüge mit den Mietzahlungen
3. Der persönliche Eindruck
Unterlagen zeigen nicht alles. Wie tritt der Bewerber auf? Ist er pünktlich? Stellt er sinnvolle Fragen? Passt er ins Haus? Gerade in kleinen Häusern mit wenigen Parteien spielt das eine Rolle. Aber Vorsicht: Sympathie ersetzt keine Unterlagen.
Ein einfaches Bewertungssystem
Damit Sie fair und nachvollziehbar entscheiden, hilft eine kleine Tabelle. Vergeben Sie für jeden Bewerber Punkte von 1 bis 3.
| Kriterium | 1 Punkt | 2 Punkte | 3 Punkte |
|---|---|---|---|
| Einkommen im Verhältnis zur Miete | Knapp | Ausreichend | Deutlich ausreichend |
| Sicherheit des Einkommens | Probezeit oder unklar | Befristet | Unbefristet oder Rente |
| Schufa und Vorvermieter | Lücken | Unauffällig | Einwandfrei mit Bestätigung |
| Unterlagen | Unvollständig | Vollständig | Vollständig und sofort geliefert |
| Persönlicher Eindruck | Zweifel | Gut | Sehr gut, klare Pläne |
Das System ersetzt keine Entscheidung. Aber es zwingt Sie, sachlich zu vergleichen. Und es hilft, Ihre Wahl später zu begründen.
Schufa-Auskunft richtig lesen
Für Vermieter gibt es eine spezielle Auskunft. Sie zeigt meist nur, ob negative Einträge vorliegen. Etwa nicht bezahlte Rechnungen oder Kredite, die gekündigt wurden. Kontostände oder die Zahl der Kredite stehen dort nicht.
Achten Sie auf das Datum. Die Auskunft sollte aktuell sein. Und sie sollte vom Bewerber selbst stammen. Sie dürfen als Vermieter nicht ohne seine Zustimmung eine Auskunft einholen.
Echtheit der Unterlagen prüfen
Gefälschte Gehaltsnachweise kommen vor. Mit einfacher Software lassen sich Zahlen ändern. Diese Punkte helfen beim Prüfen:
- Passen Name, Anschrift und Arbeitgeber in allen Unterlagen zusammen?
- Sind die Beträge in allen drei Abrechnungen plausibel?
- Gibt es den Arbeitgeber wirklich, mit Adresse und Telefonnummer?
- Stimmt der Ausweis mit der Person überein?
Bei Zweifeln dürfen Sie nachfragen. Ein seriöser Bewerber erklärt Unklarheiten gern.
Warnsignale ernst nehmen
- Der Bewerber will sofort unterschreiben, ohne Unterlagen
- Er bietet ungewöhnlich hohe Vorauszahlungen in bar an
- Er kann keinen Vorvermieter nennen
- Die Angaben zum Einkommen ändern sich im Gespräch
- Er möchte die Wohnung für Dritte mieten, die nicht erscheinen
Fair bleiben: Das Gleichbehandlungsgesetz
Sie dürfen sich Ihren Mieter aussuchen. Aber nicht nach jedem Merkmal. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet Benachteiligungen wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität. Für private Vermieter mit wenigen Wohnungen gelten Ausnahmen. Die Benachteiligung wegen Herkunft ist aber immer verboten.
Sachliche Gründe sind dagegen erlaubt. Einkommen, Unterlagen, Haushaltsgröße im Verhältnis zur Wohnung und Zuverlässigkeit sind faire Maßstäbe. Welche Fragen Sie stellen dürfen, lesen Sie im Ratgeber Mieterselbstauskunft.
Wer passt zu welcher Wohnung?
Nicht jeder gute Mieter passt zu jeder Wohnung. Eine kleine Wohnung im Dachgeschoss eignet sich für Singles oder Paare. Eine große Wohnung mit Garten für Familien. Achten Sie darauf, dass Haushaltsgröße und Wohnung zusammenpassen. Eine deutlich überbelegte Wohnung nutzt sich schneller ab.
Denken Sie auch an die Hausgemeinschaft. In einem ruhigen Haus mit älteren Nachbarn kann ein Musiker mit Schlagzeug für Spannungen sorgen. Das ist kein Vorwurf an den Bewerber. Es geht nur um das Zusammenleben. Solche Fragen sind sachlich und erlaubt.
Die Entscheidung und die Absagen
Haben Sie sich entschieden, sagen Sie zuerst dem Wunschkandidaten zu. Warten Sie mit den Absagen, bis er verbindlich zugestimmt hat. So haben Sie einen Nachrücker, falls er abspringt.
Absagen formulieren Sie kurz und freundlich. Eine Begründung ist nicht nötig. Löschen Sie danach die Unterlagen der abgelehnten Bewerber.
Nach der Auswahl: Vertrag, Kaution, Übergabe
Mit der Auswahl ist die Arbeit nicht vorbei. Es folgen Mietvertrag, Kaution und Übergabe mit Protokoll. Die Grundlagen lesen Sie in den Ratgebern Mietvertrag für Vermieter und Mietkaution.
Mieterauswahl durch den Makler
Viele Eigentümer geben die Auswahl ab. Ein Makler sortiert Anfragen, führt Besichtigungen durch und prüft Unterlagen. Sie entscheiden am Ende aus einer kleinen Zahl geprüfter Bewerber. Die Courtage für die Vermietung beträgt zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Sie zahlt der Vermieter als Auftraggeber. Wie das abläuft, lesen Sie auf der Seite Wohnung vermieten in Ratingen. Für einzelne Stadtteile gibt es eigene Seiten, zum Beispiel Wohnung vermieten in Homberg.
Überlegen Sie beim Mieterwechsel einen Verkauf? Eine leere Wohnung erzielt oft einen besseren Preis. Die kostenlose Online-Schnellbewertung zeigt Ihnen in wenigen Minuten den Wert.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Datenschutz und Gleichbehandlung wenden Sie sich bitte an einen Eigentümerverband oder Fachanwalt.
Fazit
Eine gute Mieterauswahl ruht auf drei Säulen: sicheres Einkommen, saubere Unterlagen und ein guter persönlicher Eindruck. Die Warmmiete sollte als Faustregel höchstens etwa ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Ein einfaches Punktesystem hilft Ihnen, fair und sachlich zu entscheiden. Prüfen Sie Unterlagen auf Echtheit und halten Sie einen Nachrücker bereit. Prüfen Sie beim Mieterwechsel auch den Wert Ihrer Wohnung mit der Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen persönlichen Termin.
