Der neue Mieter fragt: „Kann ich die Kaution in Raten zahlen?“ Der alte Mieter will wissen, wann er sein Geld zurückbekommt. Und Ihre Bank fragt, auf welches Konto die Kaution eigentlich gehört. Drei Fragen, die viele private Vermieter ins Grübeln bringen.
Die Mietkaution ist Ihre wichtigste Sicherheit als Vermieter. Sie schützt vor Mietschulden und Schäden. Aber sie folgt klaren Regeln. Wer sie missachtet, verliert im Streitfall schnell. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen alles Wichtige vom Einzug bis zur Rückzahlung.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Das Gesetz setzt eine feste Grenze: höchstens drei Monatsmieten. Gemeint ist die Nettokaltmiete, also ohne Nebenkosten. Bei einer Kaltmiete von 900 Euro liegt die Kaution also bei höchstens 2.700 Euro.
Verlangen Sie mehr, ist das insoweit unwirksam. Der Mieter kann den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Das gilt auch, wenn er zunächst unterschrieben hat.
Ratenzahlung ist ein Recht des Mieters
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die zweite und dritte folgen mit den nächsten Mieten.
Sie dürfen die Schlüsselübergabe nicht davon abhängig machen, dass die ganze Kaution vorher gezahlt ist. Eine solche Klausel wäre unwirksam. Die erste Rate zur Übergabe dürfen Sie aber verlangen.
Die Formen der Mietkaution
| Form | So funktioniert es | Für Vermieter wichtig |
|---|---|---|
| Barkaution auf Kautionskonto | Mieter zahlt Geld, Vermieter legt es getrennt an | Klassisch und sicher |
| Verpfändetes Sparbuch | Mieter eröffnet Sparbuch und verpfändet es an den Vermieter | Verpfändung muss der Bank angezeigt sein |
| Bankbürgschaft | Bank des Mieters bürgt für den Betrag | Unbefristet und auf erstes Anfordern |
| Kautionsversicherung | Versicherer bürgt, Mieter zahlt Beiträge | Unbefristet und auf erstes Anfordern |
Welche Form gilt, legen Sie im Mietvertrag fest. Die Barkaution ist am häufigsten. Bei Bürgschaften achten Sie darauf, dass sie unbefristet gilt und ohne lange Prüfung zahlt.
Das Kautionskonto: So legen Sie richtig an
Eine Barkaution gehört nicht auf Ihr Girokonto. Das Gesetz verlangt, dass Sie sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen. Und zwar bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
In der Praxis eröffnen Sie ein Mietkautionskonto. Viele Banken bieten es an. Es läuft auf Ihren Namen, ist aber als Treuhandkonto für den Mieter gekennzeichnet. Das schützt den Mieter, falls Sie selbst in Geldnot geraten.
Die Zinsen gehören dem Mieter. Sie erhöhen die Kaution. Mit Mieter und Vermieter gemeinsam können auch andere Anlageformen vereinbart werden.
Während der Mietzeit: Finger weg
Die Kaution ist eine Sicherheit für das Ende des Mietverhältnisses. Während der Mietzeit dürfen Sie in der Regel nicht darauf zugreifen. Ausnahme: Forderungen, die unstreitig oder gerichtlich festgestellt sind. Greifen Sie zu, kann der Mieter verlangen, dass Sie die Kaution wieder auffüllen.
Umgekehrt darf der Mieter die Kaution nicht abwohnen. Er muss die Miete bis zum letzten Monat voll zahlen. Tut er das nicht, liegt ein Mietrückstand vor.
Nach dem Auszug: Prüfen, abrechnen, zurückzahlen
Zieht der Mieter aus, beginnt die Abrechnung. So gehen Sie vor:
- Wohnungsabnahme mit Protokoll und Fotos
- Vergleich mit dem Übergabeprotokoll beim Einzug
- Offene Forderungen ermitteln: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus
- Ausstehende Nebenkostenabrechnung einplanen
- Schriftliche Abrechnung an den Mieter mit Begründung
- Restbetrag mit Zinsen überweisen
Eine feste Frist für die Rückzahlung nennt das Gesetz nicht. Die Gerichte gestehen dem Vermieter eine angemessene Prüfzeit zu. Oft sind das einige Monate. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil länger zurückhalten.
Die kurze Frist für Schadensersatz
Achtung: Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren schnell. In der Regel sechs Monate nach der Rückgabe. Warten Sie zu lange, können Sie diese Forderungen nicht mehr durchsetzen. Handeln Sie deshalb zügig.
Was Sie einbehalten dürfen und was nicht
- Ja: Mietrückstände, Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung, Schäden durch den Mieter, fällige Schönheitsreparaturen bei wirksamer Klausel
- Nein: Normale Abnutzung wie leichte Laufspuren oder verblasste Wände nach vielen Jahren
Der Unterschied zwischen Schaden und normaler Abnutzung führt oft zu Streit. Ein gutes Übergabeprotokoll beim Einzug ist deshalb Gold wert. Was im Mietvertrag stehen sollte, lesen Sie im Ratgeber Mietvertrag für Vermieter.
Kaution beim Verkauf der Wohnung
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, geht die Kaution auf den Käufer über. Er muss sie am Ende an den Mieter zurückzahlen. Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar an den Käufer. Kann der Käufer später nicht zahlen, haften Sie unter Umständen weiter. Regeln Sie das sauber im Kaufvertrag.
Mehr zum Verkauf lesen Sie im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen. Den Wert einer Wohnung sehen Sie mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung in wenigen Minuten.
Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt
Manchmal bleibt die Kaution aus. Oder der Mieter zahlt nur die erste Rate. Das ist ärgerlich, aber lösbar. Erinnern Sie zuerst schriftlich und setzen Sie eine Frist. Oft ist es nur ein Versehen.
Bleibt die Zahlung weiter aus, kann das ein Grund für eine Kündigung sein. Das Gesetz erlaubt eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten bei der Kaution im Rückstand ist. Lassen Sie sich vorher beraten. Ein Fehler bei der Kündigung kostet viel Zeit.
Fünf Tipps für private Vermieter
- Kaution im Mietvertrag klar regeln: Höhe, Form, Raten.
- Sofort ein Kautionskonto eröffnen, nicht erst später.
- Übergabeprotokoll mit Fotos bei Einzug und Auszug anfertigen.
- Abrechnung nach dem Auszug zügig und schriftlich erstellen.
- Bei Streit sachlich bleiben und Belege vorlegen.
Vermietung in Ratingen
Wer die Vermietung nicht selbst organisieren will, kann einen Makler beauftragen. Er sucht den Mieter, prüft die Unterlagen und bereitet Vertrag und Übergabe vor. Wie das abläuft, lesen Sie auf der Seite Wohnung vermieten in Ratingen. Für einzelne Stadtteile gibt es eigene Seiten, zum Beispiel Wohnung vermieten in Tiefenbroich. Wie Sie selbst einen passenden Mieter finden, zeigt der Ratgeber Mieter finden.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist keine Rechtsberatung. Bei Streit um die Kaution wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband.
Fazit
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei Raten gezahlt werden. Als Vermieter legen Sie sie getrennt auf einem Kautionskonto an, die Zinsen gehören dem Mieter. Nach dem Auszug prüfen Sie in angemessener Zeit und zahlen den Rest zurück. Denken Sie an die kurze Frist für Schadensersatz. Prüfen Sie beim Mieterwechsel auch den Wert Ihrer Wohnung mit der Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen persönlichen Termin.
