Ihr Vater hat Ihnen ein Mehrfamilienhaus in Ratingen hinterlassen. Sechs Wohnungen, alle vermietet. Ein Interessent sagt: „Ich rechne mit dem Ertragswert.“ Was meint er damit?
Was bedeutet Ertragswertverfahren genau?
Käufer von Mietshäusern denken wie Anleger. Sie fragen: Was bringt mir das Haus jedes Jahr? Genau das berechnet das Ertragswertverfahren. Es ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt. Vereinfacht läuft es so:
- Man nimmt die Jahresmiete, die sich dauerhaft erzielen lässt.
- Man zieht Kosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall.
- Das Ergebnis ist der Reinertrag.
- Der Anteil für den Boden wird abgezogen und getrennt bewertet.
- Der Rest wird über die Restnutzungsdauer mit einem Zinssatz kapitalisiert.
Dieser Zinssatz heißt Liegenschaftszins. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss aus echten Verkäufen.
Warum ist das beim Verkauf in Ratingen wichtig?
Bei Mehrfamilienhäusern entscheidet der Ertrag über den Preis. Zu niedrige Mieten drücken den Wert. Ein guter Zustand und stabile Mieter steigern ihn. Käufer aus Düsseldorf und dem Umland rechnen genau. Wer seine Zahlen kennt, verhandelt sicherer.
Bei Kapitalanlagen zahlt bei GOTTSCHLING Immobilien nur der Käufer die Provision von 4,76 Prozent. Für Sie als Verkäufer fällt keine Provision an. Details unter Maklerprovision in Ratingen.
Worauf müssen Sie achten?
- Halten Sie eine aktuelle Mieterliste bereit.
- Belegen Sie die Kosten der letzten Jahre.
- Zeigen Sie Modernisierungen mit Rechnungen.
- Prüfen Sie, ob Mieten unter dem Mietspiegel liegen. Das ist Potenzial für Käufer.
Ein Beispiel in einfachen Worten
Ein Haus bringt im Jahr 60.000 Euro Miete. Nach Abzug der Kosten bleiben 48.000 Euro. Diesen Ertrag rechnet man über die Restnutzungsdauer hoch. Dazu kommt der Bodenwert. Heraus kommt ein Wert, mit dem Käufer und Bank arbeiten können. Die Zahlen hier sind nur ein Rechenbeispiel.
Eine erste Einordnung bekommen Sie mit der kostenlosen Online-Immobilienbewertung.
Fazit
Das Ertragswertverfahren bewertet Mietshäuser nach dem, was sie dauerhaft einbringen. Mieten, Kosten und Zinssatz bestimmen den Wert. Gute Unterlagen machen den Ertrag nachvollziehbar. So verhandeln Sie aus einer starken Position. Starten Sie mit der Schnellbewertung für Ratingen.
