Sachwertverfahren: Bedeutung einfach erklärt

Sachwertverfahren: Was bedeutet das beim Immobilienverkauf?

Das Sachwertverfahren ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Es addiert den Bodenwert und den Wert des Gebäudes, der aus den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung berechnet wird. Ein Marktanpassungsfaktor gleicht das Ergebnis an die Nachfrage an. Es wird vor allem für selbst genutzte Einfamilienhäuser verwendet.

Geprüft von Christian Gottschling, Immobilienmakler · Stand: September 2026

Was hat Ihr Haus damals gekostet? Und was würde es heute kosten, es neu zu bauen? Genau diese Fragen stellt das Sachwertverfahren.

Was bedeutet Sachwertverfahren genau?

Das Verfahren rechnet in Schritten:

Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert.
Herstellungskosten: Was ein vergleichbares Gebäude heute kosten würde.
Alterswertminderung: Abzug für das Alter, abhängig von der Restnutzungsdauer.
Außenanlagen: Garage, Wege, Garten.
Marktanpassung: Ein Faktor passt den Wert an den echten Markt an.

Den Faktor und die Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss. Für Ratingen finden Sie die Daten über BORIS NRW.

Warum ist das beim Verkauf in Ratingen wichtig?

Ratingen hat viele freistehende Häuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser. Solche Häuser kaufen Menschen meist, um selbst darin zu wohnen. Für sie gibt es oft zu wenig direkte Vergleichsverkäufe. Dann nutzt der Gutachter das Sachwertverfahren. Bei Wohnungen zählt eher das Vergleichswertverfahren.

Wichtig: Der Sachwert ist nicht automatisch der Preis. Käufer zahlen, was ihnen das Haus wert ist. Deshalb ist die Marktanpassung so entscheidend.

Worauf müssen Sie achten?

Modernisierungen belegen: Sie verlängern die Restnutzungsdauer.
Grundstück richtig angeben: Die Fläche steht im Grundbuch.
Bodenrichtwert prüfen: Er ist in BORIS NRW frei abrufbar.
Nicht nur rechnen: Ein erfahrener Makler kennt zusätzlich die aktuelle Nachfrage.

Beispiel in einfachen Worten

Ein Einfamilienhaus in Lintorf steht auf einem großen Grundstück. Der Gutachter nimmt den Bodenrichtwert aus BORIS NRW und rechnet den Bodenwert aus. Dann schätzt er, was der Neubau des Hauses kosten würde. Er zieht einen Teil für das Alter ab. Mit dem Marktanpassungsfaktor kommt er auf den Sachwert. Dieser Wert ist die Grundlage für die Preisempfehlung.

Schneller zu einem ersten Wert kommen Sie mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung.

Der Blaue See in Ratingen mit bewaldeten Felswänden und Ruderbooten am Ufer — Der Blaue See – Naherholung in Ratingen Foto: Kungfuman, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons

Fazit

Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Gebäudewert und passt das Ergebnis an den Markt an. Es wird vor allem bei selbst genutzten Häusern eingesetzt. Modernisierungen und ein gutes Grundstück wirken sich positiv aus. Mehr zur Bewertung lesen Sie unter Immobilienbewertung in Ratingen.

Häufige Fragen

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Dort gibt es oft zu wenige direkte Vergleichsverkäufe.

Was ist der Marktanpassungsfaktor?

Ein Faktor, der den rechnerischen Sachwert an die tatsächlichen Kaufpreise anpasst. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus echten Verkäufen ab.

Ist der Sachwert gleich dem Verkaufspreis?

Nicht unbedingt. Er ist eine gute Grundlage. Der tatsächliche Preis hängt von Nachfrage und Verhandlung ab.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Im Portal BORIS NRW. Dort können Sie den Bodenrichtwert kostenlos nachschlagen.

Welche anderen Bewertungsverfahren gibt es?

Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.