Sie haben die Wohnung vor sieben Jahren gekauft und vermietet. Jetzt ist der Preis gestiegen. Sie wollen verkaufen. Doch das Finanzamt möchte vielleicht mitverdienen.
Was bedeutet Spekulationsfrist genau?
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind nach zehn Jahren steuerfrei. Verkaufen Sie früher, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Kaufpreis, Nebenkosten und Kosten für Verbesserungen. Bei Vermietung werden bereits genutzte Abschreibungen wieder hinzugerechnet.
Die wichtigste Ausnahme: Selbst genutzte Immobilien. Haben Sie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt, ist der Gewinn steuerfrei. Dabei reichen oft schon Teile der beiden Randjahre.
Warum ist das beim Verkauf in Ratingen wichtig?
Bei Erben gilt: Die Frist beginnt nicht neu. Hat die Mutter das Haus vor vierzig Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Der Verkauf ist dann steuerfrei. Hat sie es erst vor fünf Jahren gekauft, läuft die Frist weiter.
Auch bei einer Scheidung oder einer Schenkung gilt die Frist des Vorbesitzers. Mehr zum Verkauf eines Erbes unter geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen.
Worauf müssen Sie achten?
- Datum zählt: Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Einzug.
- Eigennutzung belegen: Meldebescheinigung und Nachweise aufheben.
- Vermietung vor Verkauf: Wird die selbst genutzte Wohnung vor dem Verkauf vermietet, kann die Ausnahme wegfallen.
- Steuerberater: Lassen Sie den Einzelfall vor dem Notartermin prüfen.
Beispiel in einfachen Worten
Ein Mann hat vor acht Jahren eine Wohnung in Ratingen-West gekauft und vermietet. Er möchte nun verkaufen. Sein Steuerberater rechnet: Der Gewinn wäre steuerpflichtig. Der Mann wartet gut zwei Jahre. Danach verkauft er steuerfrei. Hätte er die Wohnung selbst bewohnt, hätte er sofort steuerfrei verkaufen können.
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Fazit
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Verkaufen Sie früher mit Gewinn, zahlen Sie Steuern. Selbst genutzte Immobilien sind ausgenommen. Erben übernehmen die Frist des Verstorbenen. Prüfen Sie die Daten vor dem Verkauf genau. Mehr zu den Kosten unter Maklerprovision und Kosten.
