Eine freie Wohnung bringt mehr Geld. Das wissen Sie. Also liegt der Gedanke nahe: Ich kündige dem Mieter und verkaufe dann. Leider ist das in Deutschland fast nie so einfach. Hier sind die Regeln und die realistischen Wege.
Darf ich dem Mieter wegen des Verkaufs kündigen? Die Rechtslage
Ein unbefristeter Mietvertrag über Wohnraum kann der Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse kündigen. Das Gesetz nennt drei Fälle:
- Der Mieter verletzt seine Pflichten erheblich, etwa durch Mietrückstände.
- Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige.
- Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung wird verhindert, und dem Vermieter drohen erhebliche Nachteile.
Der dritte Punkt heißt Verwertungskündigung. Der bloße Wunsch nach einem höheren Preis reicht dafür nicht. Gerichte verlangen erhebliche Nachteile. Solche Kündigungen scheitern häufig.
Die realistischen Wege
| Weg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Verkauf mit Mieter | sofort möglich, kein Streit | niedrigerer Preis |
| Aufhebungsvertrag mit Abfindung | freiwillig, planbar | kostet eine Zahlung |
| Verkauf an den Mieter | einfach und schnell | nur wenn er kaufen will |
| Eigenbedarf | rechtlich anerkannt | nur bei echtem Bedarf, strenge Regeln |
Der Aufhebungsvertrag
Oft ist das die fairste Lösung. Sie einigen sich mit dem Mieter auf einen Auszugstermin. Dafür bekommt er eine Abfindung und Hilfe beim Umzug. Rechnen Sie aus, ob sich das lohnt. Der Mehrerlös einer freien Wohnung ist oft höher als die Abfindung. Als Erfahrungswert aus der Praxis liegt der Abschlag für vermietete Wohnungen bei rund 20 Prozent. Mehr dazu unter Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert?
Vorsicht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, um dann frei zu verkaufen, macht sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann Umzugskosten, Mehrmiete und mehr verlangen. Das Risiko ist hoch. Tun Sie das nicht.
Was der Käufer später darf
Nach dem Verkauf kann der neue Eigentümer unter Voraussetzungen Eigenbedarf anmelden. Wurde die Wohnung während der Mietzeit in Eigentum umgewandelt, gelten dafür Sperrfristen. Käufer, die selbst einziehen wollen, schauen deshalb genau auf den Mietvertrag.
Verkaufen mit Mieter
Viele Anleger suchen gezielt vermietete Wohnungen. Ein gut dokumentierter Mietvertrag mit fairer Miete ist für sie ein Vorteil. Mehr dazu unter Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen? Den Wert zeigt die kostenlose Online-Schnellbewertung. Hilfe beim Verkauf bietet die Seite Wohnung verkaufen in Ratingen.
Hinweis
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick. Kündigungen sind rechtlich heikel. Lassen Sie sich vor jeder Kündigung von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten.
Fazit
Wegen eines geplanten Verkaufs dürfen Sie dem Mieter in der Regel nicht kündigen. Eine Verwertungskündigung ist nur in seltenen Ausnahmen möglich. Realistisch sind der Verkauf mit Mieter, ein Aufhebungsvertrag oder der Verkauf an den Mieter. Rechnen Sie die Wege durch. Beginnen Sie mit der Schnellbewertung für Ratingen.
