Sie haben die Wohnung vor Jahren als Altersvorsorge gekauft. Oder geerbt. Seitdem wohnt dort ein Mieter. Jetzt wollen Sie verkaufen. Aber geht das überhaupt, wenn jemand darin wohnt? Die kurze Antwort: Ja. Die wichtigen Details lesen Sie hier.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen? Die Rechtslage
Im Mietrecht gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter bleibt, die Miete bleibt, die Kaution geht mit. Sie brauchen für den Verkauf nicht die Zustimmung des Mieters.
Was der Mieter dulden muss
- Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung und in angemessenem Umfang
- Fotos nur mit seiner Zustimmung, wenn seine Möbel zu sehen sind
- Einen neuen Vermieter nach dem Verkauf
Mehr dazu unter Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?
Wer kauft vermietete Wohnungen?
| Käufer | Worauf er schaut |
|---|---|
| Kapitalanleger | Miete, Rendite, Zustand, Hausgeld |
| Eigennutzer | meist nur, wenn ein Auszug absehbar ist |
| Der Mieter selbst | oft interessiert, fragen Sie ihn |
Der Mieter ist oft der beste Käufer. Er kennt die Wohnung. Er muss nicht umziehen. Fragen Sie ihn als Erstes.
Der Preis
Eine vermietete Wohnung erzielt meist weniger als eine freie. Als Erfahrungswert aus der Praxis liegt der Abschlag bei üblichen Mietverträgen bei rund 20 Prozent. Bei sehr niedriger Miete kann er deutlich höher sein. Mehr dazu unter Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert?
Welche Unterlagen Käufer sehen wollen
- Mietvertrag und alle Nachträge
- Nachweise über Mieterhöhungen
- Nachweis der Kaution
- Letzte Nebenkostenabrechnung
- Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
Die komplette Liste finden Sie unter Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf?
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem besonderen Fall. Wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde. Dann dürfen Sie beim ersten Verkauf nicht einfach an Dritte verkaufen. Mehr dazu unter Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Steuern
Bei einer vermieteten Wohnung gilt die Zehn-Jahres-Frist. Liegt der Kauf länger zurück, ist der Gewinn meist steuerfrei. Sonst kann Einkommensteuer anfallen. Fragen Sie Ihren Steuerberater.
Der nächste Schritt
Den Wert der Wohnung zeigt die kostenlose Online-Schnellbewertung als erste Spanne. Beim Verkauf hilft die Seite Wohnung verkaufen in Ratingen.
Frei verkaufen statt vermietet?
Manche Eigentümer warten, bis der Mieter auszieht. Das kann den Preis erhöhen. Es kann aber lange dauern. Kündigen dürfen Sie wegen des Verkaufs meist nicht. Rechnen Sie deshalb aus, ob sich Warten lohnt.
Fazit
Sie können eine vermietete Wohnung jederzeit verkaufen. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag, der Mieter bleibt. Käufer sind meist Anleger, der Preis liegt als Erfahrungswert rund 20 Prozent unter einer freien Wohnung. Fragen Sie zuerst den Mieter, ob er kaufen möchte. Prüfen Sie den Wert mit der Schnellbewertung für Ratingen.
