Vor fünfzehn Jahren waren Sie beim Notar. Ihre Eltern haben Ihnen und Ihrem Bruder das Haus überschrieben. Aber sie wollten weiter darin wohnen und bestimmen. Deshalb steht im Grundbuch ein Nießbrauch für die Eltern. Jetzt ist Ihr Vater gestorben, die Mutter lebt noch. Was bedeutet das für das Haus?
Der Nießbrauch im Erbe sorgt oft für Verwirrung. Wem gehört was? Wer darf was? Und was passiert, wenn verkauft werden soll? Dieser Ratgeber sortiert die häufigsten Fälle.
Was ein Nießbrauch ist
Nießbrauch ist ein Recht, eine Sache zu nutzen und die Erträge zu behalten. Bei einem Haus heißt das: selbst darin wohnen oder es vermieten und die Miete kassieren. Der Eigentümer bleibt zwar Eigentümer. Aber er darf das Haus nicht nutzen, solange der Nießbrauch besteht.
Der Nießbrauch steht im Grundbuch, in Abteilung II. Er ist an eine Person gebunden. Er kann weder verkauft noch vererbt werden.
Die drei typischen Fälle im Erbe
| Fall | Was passiert |
|---|---|
| Eltern haben das Haus übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten. Beide sind verstorben. | Der Nießbrauch ist erloschen. Die Kinder können ihn löschen lassen und frei verfügen. |
| Eltern haben übertragen, ein Elternteil lebt noch. | Der Nießbrauch besteht für den überlebenden Elternteil meist weiter, je nach Vertrag. |
| Kinder erben das Haus, der überlebende Ehepartner erhält per Testament einen Nießbrauch. | Die Kinder sind Eigentümer, der Ehepartner nutzt das Haus bis zu seinem Tod. |
Fall 1: Der Nießbrauch ist erloschen
Sind alle Berechtigten verstorben, ist der Nießbrauch beendet. Im Grundbuch steht er aber noch. Das stört spätestens beim Verkauf. Käufer und Bank wollen ein sauberes Grundbuch.
So lassen Sie ihn löschen:
- Sterbeurkunde des Berechtigten besorgen
- Grundbuchauszug prüfen: Ist eine Löschungserleichterung eingetragen?
- Löschung beim Grundbuchamt beantragen, meist über einen Notar
Eine Löschungserleichterung macht es einfach. Dann reicht die Sterbeurkunde. Fehlt sie, kann das Grundbuchamt in einer Übergangszeit die Zustimmung der Erben des Berechtigten verlangen. Der Grund: Es könnten noch offene Ansprüche aus dem Nießbrauch bestehen. Ihr Notar klärt das für Sie.
Fall 2: Ein Elternteil lebt noch
Das ist die Lage aus dem Beispiel oben. Die Kinder sind Eigentümer. Die Mutter hat weiter den Nießbrauch. Sie darf im Haus wohnen oder es vermieten.
Ob der Nießbrauch nach dem Tod des Vaters ganz bei der Mutter liegt, steht im Übergabevertrag. Oft haben Eltern sich den Nießbrauch gemeinsam vorbehalten, mit Übergang auf den Überlebenden. Lesen Sie den Vertrag genau.
Zieht die Mutter später ins Pflegeheim, bleibt der Nießbrauch bestehen. Sie kann das Haus dann vermieten. Die Miete gehört ihr und fließt in die Heimkosten. Mehr dazu im Ratgeber Heimkosten und Hausverkauf.
Fall 3: Nießbrauch für den Ehepartner per Testament
Manche Paare regeln es so: Die Kinder erben das Haus sofort. Der überlebende Partner erhält einen Nießbrauch als Vermächtnis. So ist er abgesichert, und die Kinder sind trotzdem Eigentümer.
Für die Kinder heißt das: Sie besitzen ein Haus, das sie nicht nutzen können. Kosten müssen sie je nach Regelung teilweise trotzdem tragen. Große Reparaturen treffen grundsätzlich den Eigentümer. Die laufenden Kosten trägt meist der Nießbraucher.
Verkaufen trotz Nießbrauch?
Das ist möglich. Aber es gibt nur zwei Wege.
Weg 1: Verkauf mit Nießbrauch
Das Haus wird verkauft, der Nießbrauch bleibt. Der Käufer bekommt also ein Haus, das er erst nach dem Tod des Berechtigten nutzen kann. Das wollen nur wenige Käufer. Der Preis sinkt deutlich.
Weg 2: Verkauf mit Verzicht
Der Berechtigte stimmt dem Verkauf zu und verzichtet auf den Nießbrauch. Im Gegenzug bekommt er meist einen Teil des Erlöses. Das ist oft die beste Lösung. Etwa wenn die Mutter ohnehin ins Pflegeheim zieht oder in eine kleinere Wohnung möchte.
Wie viel der Nießbrauch wert ist, hängt vom Alter des Berechtigten und vom jährlichen Nutzwert ab. Grundlage ist immer der Marktwert des Hauses. Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Online-Schnellbewertung. Sie ist anonym und dauert nur wenige Minuten.
Halten Sie eine solche Einigung schriftlich fest. Der Notar nimmt den Verzicht in den Kaufvertrag auf. Der Anteil am Erlös wird dort ebenfalls geregelt. So weiß jeder, was er bekommt. Und der Käufer erhält ein Haus ohne Belastung.
Wichtig: Der Nießbraucher entscheidet frei. Niemand kann ihn zum Verzicht zwingen. Gerade ältere Eltern brauchen Zeit und das Gefühl, gut versorgt zu sein. Ein offenes Gespräch mit klaren Zahlen hilft mehr als Druck.
Nießbrauch und Erbschaftsteuer
Ein Nießbrauch mindert den Wert des Erbes. Wer ein Haus mit Nießbrauch erbt, darf den Wert des Nießbrauchs abziehen. Das Finanzamt berechnet ihn nach dem Alter des Berechtigten und dem jährlichen Nutzen.
Aber: Stirbt der Berechtigte sehr früh, kann das Finanzamt die Steuer nachträglich korrigieren. Das Gesetz sieht dafür feste Grenzen je nach Alter vor. Mehr zu den Freibeträgen lesen Sie im Ratgeber Erbschaftsteuer-Freibeträge.
Nießbrauch und Pflichtteil
Ein weiterer Punkt betrifft Geschwister, die weniger bekommen haben. Wurde ein Haus verschenkt, können Pflichtteilsberechtigte unter Umständen eine Ergänzung verlangen. Normalerweise schmilzt dieser Anspruch über zehn Jahre ab.
Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch ist das anders. Hier beginnt die Zehn-Jahres-Frist nach der Rechtsprechung meist gar nicht erst zu laufen. Denn die Eltern haben das Haus ja weiter genutzt. Das kann noch Jahre später zu Ansprüchen führen. Lassen Sie sich in so einem Fall beraten.
Das sollten Sie jetzt tun
- Übergabevertrag oder Testament heraussuchen und lesen
- Aktuellen Grundbuchauszug anfordern
- Klären, wer den Nießbrauch hat und ob er noch besteht
- Mit dem Berechtigten und den Geschwistern offen reden
- Den Wert des Hauses kennen
Wie der Verkauf einer geerbten Immobilie in Ratingen abläuft, lesen Sie auf der Seite geerbte Immobilie in Ratingen verkaufen. Zieht der Nießbraucher ins Heim, hilft die Seite Elternhaus verkaufen in Ratingen. Stadtteilbezogene Hinweise finden Sie zum Beispiel auf der Seite geerbte Immobilie in Eggerscheidt verkaufen.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Nießbrauchregelungen unterscheiden sich stark. Lassen Sie Ihren Vertrag von einem Notar oder Fachanwalt prüfen.
Fazit
Beim Nießbrauch im Erbe kommt es darauf an, ob der Berechtigte noch lebt. Ist er verstorben, erlischt der Nießbrauch und kann gelöscht werden. Lebt er noch, dürfen die Kinder als Eigentümer das Haus nicht nutzen und nur schwer verkaufen. Am besten gelingt ein Verkauf, wenn der Berechtigte gegen einen Anteil am Erlös verzichtet. Ermitteln Sie jetzt den Wert mit der kostenlosen Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen persönlichen Termin.
