Haus verkaufen mit Nießbrauch – was geht, was nicht?

Vor Jahren haben Sie das Haus an Ihre Kinder übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten. Damals war das klug. Heute wird Ihnen das Haus zu groß. Sie möchten verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen. Doch wem gehört das Haus eigentlich? Und wer darf entscheiden? Genau hier beginnt die Unsicherheit beim Thema Haus verkaufen mit Nießbrauch.

Oder Sie denken über den umgekehrten Weg nach: Sie verkaufen Ihr Haus an einen Anleger und behalten den Nießbrauch. Auch das ist möglich. Hier lesen Sie, wie beide Fälle funktionieren.

Was ist Nießbrauch?

Nießbrauch ist das Recht, eine Sache zu nutzen, die einem anderen gehört. Bei einem Haus heißt das: Sie dürfen darin wohnen. Sie dürfen es aber auch vermieten und die Miete behalten. Das Recht steht im Bürgerlichen Gesetzbuch ab Paragraf 1030. Es wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen.

Der Unterschied zum Wohnrecht ist wichtig:

• Wohnrecht: Sie dürfen selbst wohnen. Vermieten ist meist nicht erlaubt.
• Nießbrauch: Sie dürfen wohnen oder vermieten. Sie tragen dafür auch mehr Kosten.

Als Nießbraucher zahlen Sie in der Regel die laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherung, normale Reparaturen und die Zinsen für Kredite auf dem Haus. Große Erneuerungen wie ein neues Dach trägt nach dem Gesetz der Eigentümer. Im Vertrag lässt sich das anders regeln.

Fall 1: Haus verkaufen trotz Nießbrauchrecht

Der Eigentümer darf ein Haus mit Nießbrauch verkaufen. Er braucht dafür nicht die Zustimmung des Nießbrauchers. Aber: Der Nießbrauch bleibt bestehen. Der Käufer kauft ein Haus, das er nicht nutzen darf. Das will kaum jemand. Nur wenige Anleger kaufen so etwas, und nur mit großem Abschlag.

Deshalb läuft es in der Praxis fast immer so: Eigentümer und Nießbraucher verkaufen gemeinsam. Der Nießbraucher verzichtet auf sein Recht. Im Gegenzug wird geregelt, wie der Erlös verteilt wird. Das ist oft der Fall, wenn Eltern und Kinder sich einig sind, dass das Haus verkauft werden soll.

So läuft es ab

1. Eigentümer und Nießbraucher einigen sich über den Verkauf und die Verteilung des Geldes.
2. Der Makler vermarktet das Haus wie ein normales, freies Haus.
3. Beim Notar bewilligt der Nießbraucher die Löschung seines Rechts.
4. Der Notar sorgt dafür, dass die Löschung erst wirksam wird, wenn der Kaufpreis gesichert ist.
5. Der Käufer bekommt ein lastenfreies Haus und zahlt den vollen Marktpreis.

Wer bekommt das Geld?

Hier liegt der Kern vieler Gespräche. Der Kaufpreis gehört dem Eigentümer. Der Nießbraucher gibt aber ein wertvolles Recht auf. Dafür kann er einen Ausgleich verlangen. Möglich sind:

• eine Einmalzahlung aus dem Kaufpreis,
• ein neuer Nießbrauch an der neuen Wohnung,
• eine Anlage des Geldes, deren Erträge der Nießbraucher bekommt.

Der Wert des Nießbrauchs wird ähnlich wie beim Wohnrecht berechnet: Jahreswert der Nutzung mal ein Faktor, der vom Alter abhängt. Lassen Sie sich hier steuerlich beraten. Denn eine Zahlung zwischen Eltern und Kindern kann auch eine Schenkung sein.

Fall 2: Haus verkaufen gegen Nießbrauch

Manche Eigentümer verkaufen ihr Haus an einen Fremden und behalten den Nießbrauch. Sie bekommen Geld und bleiben wohnen. Oder sie vermieten weiter und behalten die Miete. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie Kapital brauchen und Ihr Zuhause behalten wollen.

Die Nachteile sind ähnlich wie beim Wohnrecht:

• Der Kaufpreis sinkt deutlich, besonders bei jüngeren Verkäufern.
• Es gibt nur wenige Käufer. Meist sind es Anleger mit viel Eigenkapital.
• Sie tragen weiter viele Kosten des Hauses.

Mehr zu diesen Modellen lesen Sie im Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht und im Beitrag zur Leibrente.

Nießbrauch löschen: So geht es

Ein Nießbrauch verschwindet nicht von selbst aus dem Grundbuch. Es gibt zwei Wege:

• Zu Lebzeiten: Der Nießbraucher unterschreibt eine Löschungsbewilligung. Die Unterschrift muss ein Notar beglaubigen. Dann beantragt der Eigentümer die Löschung beim Grundbuchamt. Für Ratingen ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ratingen zuständig.
• Nach dem Tod: Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod. Für die Löschung reicht meist eine Sterbeurkunde beim Grundbuchamt.

Beim Verkauf erledigt der Notar das für Sie. Er achtet auf die richtige Reihenfolge, damit niemand ein Risiko trägt. Sie müssen dafür nicht selbst zum Grundbuchamt gehen. Es reicht, wenn alle Beteiligten beim Notar unterschreiben oder eine Vollmacht erteilen.

Vorsicht bei Rückforderungsrechten

Bei Übertragungen in der Familie steht oft mehr im Vertrag als nur der Nießbrauch. Häufig gibt es ein Rückforderungsrecht. Zum Beispiel, wenn die Kinder das Haus ohne Zustimmung der Eltern verkaufen. Dieses Recht ist oft durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert. Auch sie muss vor dem Verkauf gelöscht werden. Lesen Sie den alten Übertragungsvertrag deshalb genau. Oder lassen Sie ihn prüfen, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen. Welche Papiere Sie sonst brauchen, zeigt die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

Den richtigen Wert ermitteln

Ob Sie gemeinsam verkaufen oder gegen Nießbrauch: Sie brauchen den Wert des Hauses ohne Belastung. Erst dann lässt sich fair über die Verteilung sprechen. Die kostenlose Online-Schnellbewertung für Ratingen liefert in wenigen Minuten eine erste Spanne. Sie ist anonym und unverbindlich. Für den genauen Angebotspreis folgt ein Termin vor Ort.

In Ratingen sind freie Einfamilienhäuser gefragt, von Lintorf bis Eggerscheidt. Wer das Haus lastenfrei anbieten kann, erreicht Eigennutzer. Das sind die Käufer, die in der Regel am meisten zahlen. Mehr dazu unter Haus verkaufen in Ratingen.

Typische Fehler beim Verkauf mit Nießbrauch

Viele Probleme entstehen nicht beim Notar, sondern vorher. Diese Fehler sehen Makler immer wieder:

• Das Haus wird inseriert, bevor alle einig sind. Springt der Nießbraucher ab, platzt der Verkauf. Käufer sind dann verärgert.
• Der Ausgleich wird nur mündlich besprochen. Halten Sie jede Absprache schriftlich fest.
• Alte Verträge werden nicht gelesen. Rückforderungsrechte fallen erst beim Notar auf.
• Die Steuer wird vergessen. Eine Zahlung an Eltern oder Kinder kann Folgen haben.

Ihr Vorteil: Wer diese Punkte vorher klärt, verkauft ohne böse Überraschung. Und die Familie bleibt sich einig. Sprechen Sie deshalb früh mit allen Beteiligten. Am besten an einem Tisch und mit klaren Zahlen. So vermeiden Sie Streit.

Fazit

Ein Haus mit Nießbrauch lässt sich verkaufen, doch ohne Löschung des Rechts bringt es nur wenig Geld. Der beste Weg ist meist ein gemeinsamer Verkauf, bei dem der Nießbraucher gegen einen fairen Ausgleich verzichtet. Wer gegen Nießbrauch verkauft, bekommt Geld und bleibt wohnen, zahlt dafür aber mit einem deutlich niedrigeren Preis. Klären Sie zuerst den Wert. Starten Sie die kostenlose Schnellbewertung für Ihr Haus in Ratingen und sprechen Sie danach in der Familie auf einer klaren Grundlage.