Ihre Tante hat Ihnen eine Wohnung vermacht. In Ratingen-West, im dritten Stock eines Hauses, das Sie nur von Weihnachtsbesuchen kennen. Jetzt kommen Briefe von der Hausverwaltung, vom Nachlassgericht und bald vielleicht vom Finanzamt. Wer eine geerbte Immobilie in Ratingen-West verkaufen will, muss sich in einer fremden Welt zurechtfinden. Diese Seite gibt Ihnen die Landkarte.
Geerbte Wohnung in Ratingen-West: die Gemeinschaft erben Sie mit
Viele Immobilien in West sind Eigentumswohnungen. Sie liegen in großen Anlagen, die zwischen 1967 und 1975 entstanden sind. Mit dem Erbfall werden Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das hat Folgen, und zwar sofort:
- Das Hausgeld läuft weiter. Sie zahlen es ab dem Erbfall, auch wenn Sie noch nicht im Grundbuch stehen.
- Offene Hausgelder gehen auf Sie über. Fragen Sie beim Verwalter nach, ob Rückstände bestehen.
- Sie haben Stimmrecht. Sie werden zur Eigentümerversammlung eingeladen und können über Sanierungen mitentscheiden.
- Beschlüsse binden Sie. Auch eine Sonderumlage, die schon vor dem Erbfall beschlossen wurde.
Melden Sie sich deshalb früh bei der Hausverwaltung. Bitten Sie um die letzten Protokolle, den Wirtschaftsplan und die Abrechnung. Diese Unterlagen brauchen Sie später auch für den Verkauf.
Der erste Besuch in der Wohnung
Beim ersten Besuch geht es ums Sichern, nicht ums Aufräumen. Notieren Sie die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung. Fotografieren Sie jeden Raum. Leeren Sie Kühlschrank und Briefkasten. Nehmen Sie Wertsachen und wichtige Papiere mit, aber nur in Absprache mit den Miterben. Klären Sie, wer welche Schlüssel hat, auch für Keller und Briefkasten. Strom- und Telefonverträge laufen auf den Namen der Verstorbenen weiter, bis Sie sie kündigen oder übernehmen.
Erbschaftsteuer: für entfernte Verwandte ein Thema
Kinder haben hohe Freibeträge, nämlich 400.000 Euro. Für sie fällt beim Erben einer Wohnung selten Steuer an. Ganz anders sieht es aus, wenn Sie als Nichte, Neffe oder Geschwister erben. Dann liegt der Freibetrag bei nur 20.000 Euro. Die Steuersätze sind außerdem höher.
Das Finanzamt ermittelt den Wert der Wohnung nach eigenen Regeln. Dieser Wert kann höher sein als der Preis, den Sie am Markt erzielen. Dann dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, zum Beispiel mit einem Gutachten. Wird die Wohnung zeitnah verkauft, kann auch der erzielte Kaufpreis als Nachweis dienen. Sprechen Sie darüber mit einem Steuerberater.
Viele Erben verkaufen gerade deshalb. Die Steuer muss bezahlt werden, und das Geld dafür steckt in der Wohnung.
Wenn mehrere erben
Oft erben mehrere Menschen gemeinsam, etwa alle Nichten und Neffen. Sie bilden eine Erbengemeinschaft. Für den laufenden Betrieb, etwa das Zahlen des Hausgelds, reicht eine Mehrheit. Für den Verkauf müssen alle zustimmen.
Je mehr Erben, desto schwieriger die Abstimmung. Manche kennen sich kaum. Manche wohnen im Ausland. So behalten Sie den Überblick:
- Legen Sie einen Ansprechpartner fest, der für alle spricht.
- Richten Sie ein gemeinsames Konto für Einnahmen und Ausgaben ein.
- Holen Sie eine neutrale Bewertung ein, die alle sehen.
- Stimmen Sie sich schriftlich ab, damit nichts verloren geht.
- Lassen Sie den Makler alle Erben gleich informieren.
Erbnachweis und Grundbuch
Verkaufen können die Erben erst, wenn sie ihr Erbe nachweisen. Das geschieht mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Danach wird das Grundbuch berichtigt. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel gebührenfrei. Vorbereiten können Sie den Verkauf schon vorher.
Verkaufen oder vermieten?
Eine Wohnung in West lässt sich gut vermieten, etwa an Beschäftigte des nahen Flughafens. Vermieten bedeutet aber Arbeit: Mietersuche, Abrechnungen, Reparaturen, Eigentümerversammlungen. In einer Erbengemeinschaft muss zudem jede größere Entscheidung abgestimmt werden. Viele Erben entscheiden sich deshalb für den Verkauf. Ist die Wohnung schon vermietet, bleibt der Mieter. Als Erfahrungswert aus der Praxis bringt sie dann bei üblichem Mietvertrag rund 20 % weniger als frei.
So nimmt Ihnen der Makler die Arbeit ab
Christian Gottschling und sein Team kennen große Wohnanlagen aus der täglichen Arbeit. Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten. Sie bekommen: Unterlagen von Verwaltung und Grundbuchamt, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Fotos, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Käufer und die Vorbereitung für den Notar. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt. Den Weg zeigt der Ablauf. Die Kosten stehen unter Maklerprovision.
Einen ersten Wert für Erbengemeinschaft und Steuerberater liefert die kostenlose Online-Schnellbewertung. Genauer wird es mit der Immobilienbewertung für Ratingen-West. Weitere Stadtteile: geerbte Immobilie verkaufen in Tiefenbroich und die Übersicht geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen.
Fazit
Wer in Ratingen-West erbt, erbt oft eine Wohnung und damit einen Platz in der Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld läuft ab dem ersten Tag. Entfernte Verwandte sollten die Erbschaftsteuer früh im Blick haben. Mehrere Erben brauchen einen Ansprechpartner und eine gemeinsame Zahl. Starten Sie mit der kostenlosen Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen Termin vor Ort.
