Wem gehört eigentlich die Wohnung über dem Laden? Diese Frage klingt einfach. Nach einem Todesfall ist sie es nicht mehr. Plötzlich sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft. Die Mieter fragen, an wen sie die Miete zahlen sollen. Die Bank will Unterlagen sehen. Und Ihre Geschwister haben andere Pläne als Sie. Wer eine geerbte Immobilie in Ratingen-Mitte verkaufen will, braucht zuerst Ordnung. Danach geht es erstaunlich schnell.
Was Erben in Ratingen-Mitte besonders oft erben
Im Kern von Ratingen stehen viele Häuser mit Läden oder Praxen im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Das gilt rund um Marktplatz, Oberstraße, Bechemer Straße und Lintorfer Straße. Oft hat die Familie so ein Haus über Generationen gehalten. Dazu kommen Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten und einige Einfamilienhäuser am Rand, Richtung Anger und Schwarzbach.
Jede dieser Immobilien bringt eigene Aufgaben mit:
| Immobilie | Typische Aufgabe für Erben |
|---|---|
| Wohn- und Geschäftshaus | Mietverträge sichten, Gewerbemieter informieren, Mieteinnahmen aufteilen |
| Eigentumswohnung | Hausgeld weiterzahlen, Verwalter informieren, Protokolle anfordern |
| Einfamilienhaus | Haus leerräumen, absichern, Versicherung anpassen |
Bei Altstadthäusern kann außerdem der Denkmalschutz eine Rolle spielen. Klären Sie das früh. Käufer fragen danach.
Der Weg ins Grundbuch
Verkaufen kann nur, wer als Eigentümer im Grundbuch steht. Das Grundbuch für Ratingen führt das Amtsgericht. So gehen Sie vor:
- Erbnachweis klären. Gibt es ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, reicht das oft. Sonst brauchen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht.
- Grundbuch berichtigen. Sie beantragen, dass die Erben eingetragen werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel gebührenfrei.
- Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Mietverträge und bei Wohnungen die Papiere der Eigentümergemeinschaft.
Den Verkauf können Sie schon vorbereiten, während der Erbschein noch läuft. Das spart Wochen.
Wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einig ist
In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Ein Erbe allein kann das Haus nicht verkaufen. Streit entsteht fast immer über den Preis. Der eine will schnell verkaufen. Die andere hängt am Haus. Der Dritte glaubt, es sei viel mehr wert.
Eine neutrale Wertermittlung hilft. Sie macht aus Meinungen eine gemeinsame Zahl. Danach sind drei Wege üblich:
- Gemeinsam verkaufen und den Erlös nach Erbquoten teilen.
- Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus.
- Teilungsversteigerung. Sie ist der letzte Ausweg. Meist bringt sie weniger Geld und kostet viel Zeit und Nerven.
Eine erste Zahl für das Familiengespräch bekommen Sie mit der Immobilienbewertung für Ratingen-Mitte.
Vermietet geerbt: was das für den Preis heißt
Viele Immobilien im Zentrum sind vermietet. Der Mietvertrag geht mit dem Erbe auf Sie über und später auf den Käufer. Kündigen können Sie nicht einfach, nur weil Sie verkaufen wollen.
Als Erfahrungswert aus der Praxis bringt eine vermietete Wohnung bei üblichem Mietvertrag rund 20 % weniger als eine freie. Ist die Miete sehr niedrig, ist der Abschlag deutlich größer. Das ist kein Grund zur Sorge. Es ist ein Grund, die Käufer richtig auszuwählen. Für ein Wohn- und Geschäftshaus im Zentrum sind oft Kapitalanleger die passenden Käufer. Sie rechnen mit den Mieteinnahmen.
Informieren Sie die Mieter schriftlich über den Erbfall. Nennen Sie ein Konto für die Miete, das alle Erben kennen. Klären Sie, wo die Mietkautionen liegen. Diese Kautionen gehen beim Verkauf an den Käufer über. Fehlen Belege dazu, wird es später kompliziert. Ordnung an dieser Stelle schafft Vertrauen bei Käufern und bei Miterben.
Steuern kurz erklärt
Zwei Steuern sind wichtig. Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Freibetrag ab. Kinder haben einen hohen Freibetrag. Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen. Beim Erben zählt dabei das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat er selbst darin gewohnt, gelten oft Ausnahmen. Lassen Sie Ihren Fall bitte von einem Steuerberater prüfen.
So nimmt Ihnen ein Makler die Arbeit ab
Viele Erben wohnen nicht mehr in Ratingen. Christian Gottschling und sein Team besorgen fehlende Unterlagen, sprechen mit Mietern und Verwalter und führen alle Besichtigungen. Jeder Käufer wird vorher auf Bonität geprüft. Sie bekommen klare Berichte an alle Miterben. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt. Wie der Verkauf abläuft, zeigt der Ablauf beim Immobilienverkauf. Die Provision für ein Haus oder eine Wohnung beträgt 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Bei Mehrfamilienhäusern zahlt nur der Käufer. Details stehen unter Maklerprovision.
Ein Erbe in einem anderen Stadtteil? Lesen Sie geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen-Ost oder in Ratingen-West. Alle Orte finden Sie unter geerbte Immobilie verkaufen in Ratingen.
Fazit
Wer in Ratingen-Mitte erbt, erbt oft ein vermietetes Haus mit Laden oder eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Zuerst kommen Erbnachweis und Grundbuch. Dann braucht die Erbengemeinschaft eine gemeinsame Zahl. Eine neutrale Bewertung beendet viele Diskussionen, bevor sie beginnen. Starten Sie mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung oder vereinbaren Sie einen Termin bei Ihnen vor Ort.
