Drei Makler waren schon im Wohnzimmer. Alle wollten den Auftrag. Einer hat einen Vertrag mitgebracht. Darin steht das Wort „Alleinauftrag“. Und eine Laufzeit von sechs Monaten. Sie zögern. Binden Sie sich damit zu sehr? Was, wenn der Nachbar das Haus kaufen will? Der Alleinauftrag für den Makler ist in Deutschland weit verbreitet. Er hat gute Gründe. Aber Sie sollten genau wissen, was Sie unterschreiben.
Die drei Arten von Maklerverträgen
| Vertragsart | Andere Makler erlaubt? | Privatverkauf erlaubt? | Pflicht des Maklers zu arbeiten? |
|---|---|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | Ja | Ja | Nein |
| Einfacher Alleinauftrag | Nein | Ja | Ja |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Nein | Nein, Interessenten gehen an den Makler | Ja |
Der Unterschied ist wichtig. Beim einfachen Maklervertrag darf der Makler tätig werden, muss es aber nicht. Beim Alleinauftrag muss er aktiv für Sie arbeiten. Das ist Ihr größter Vorteil.
Der einfache Alleinauftrag
Beim einfachen Alleinauftrag beauftragen Sie nur einen Makler. Sie dürfen keinen zweiten Makler einschalten. Sie dürfen aber selbst einen Käufer suchen und ohne Provision an ihn verkaufen. Zum Beispiel an den Nachbarn oder an einen Bekannten. Für viele Eigentümer ist das ein guter Mittelweg.
Der qualifizierte Alleinauftrag
Beim qualifizierten Alleinauftrag geht der Vertrag weiter. Sie verpflichten sich, alle Interessenten an den Makler zu verweisen. Auch die, die sich direkt bei Ihnen melden. Ein Privatverkauf ohne den Makler ist dann ausgeschlossen. Diese Form muss einzeln ausgehandelt werden. In vorgedruckten Geschäftsbedingungen ist sie nach der Rechtsprechung meist unwirksam.
Warum Makler einen Alleinauftrag wollen
Ein guter Verkauf kostet den Makler viel Arbeit und Geld. Fotos, Grundriss, Exposé, Inserate, Besichtigungen. Das alles zahlt er vor. Seine Provision bekommt er aber nur, wenn verkauft wird. Mit mehreren Maklern gleichzeitig weiß keiner, ob sich die Arbeit lohnt. Die Folge: Jeder macht nur das Nötigste.
Mit einem Alleinauftrag hat der Makler Planungssicherheit. Er kann voll in Ihren Verkauf investieren. Das ist auch in Ihrem Interesse. Denn ein Makler, der sicher weiß, dass sich seine Arbeit lohnt, gibt sich mehr Mühe. Er macht bessere Fotos, schaltet mehr Inserate und ruft Käufer öfter zurück.
Ihre Vorteile beim Alleinauftrag
- Ein Ansprechpartner: Sie müssen nicht mehrere Makler koordinieren.
- Ein einheitlicher Auftritt: Ihr Haus erscheint nicht mehrfach mit verschiedenen Preisen und Fotos in den Portalen. Das würde Käufer verunsichern.
- Tätigkeitspflicht: Der Makler muss aktiv vermarkten.
- Bessere Verhandlung: Ein Makler, der das Haus vollständig kennt, verhandelt besser.
- Weniger Besichtigungstourismus: Ein Makler prüft Interessenten vorab. Mehr dazu im Beitrag Besichtigungstourismus vermeiden.
Die Nachteile und Risiken
- Bindung: Während der Laufzeit können Sie nicht einfach wechseln.
- Abhängigkeit: Arbeitet der Makler schlecht, verlieren Sie Zeit.
- Schadensersatz: Wer den Vertrag bricht, etwa durch einen zweiten Makler, kann schadensersatzpflichtig werden.
Diese Risiken lassen sich klein halten. Wählen Sie den Makler sorgfältig aus. Und achten Sie auf eine faire Laufzeit.
Welche Laufzeit ist üblich?
Üblich sind drei bis sechs Monate. Sechs Monate gelten als angemessen, weil ein Verkauf Zeit braucht. Als Erfahrungswert aus der Praxis dauert ein Verkauf von der Entscheidung bis zum Geld auf dem Konto normal 6 bis 7 Monate. Ein Teil davon fällt aber in die Zeit nach dem Notartermin. Sehr lange Laufzeiten von einem Jahr oder mehr sollten Sie kritisch sehen. Oft verlängert sich der Vertrag danach automatisch, wenn Sie nicht kündigen. Achten Sie auf diese Klausel.
Den Alleinauftrag kündigen
Ein befristeter Alleinauftrag lässt sich während der Laufzeit meist nicht ordentlich kündigen. Er endet mit Ablauf der Frist. Es gibt aber Ausnahmen:
- Widerruf: Haben Sie den Vertrag zu Hause, am Telefon oder per E-Mail geschlossen, haben Sie als Verbraucher in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht.
- Wichtiger Grund: Verletzt der Makler grob seine Pflichten, können Sie außerordentlich kündigen. Zum Beispiel, wenn er gar nicht vermarktet.
- Einvernehmen: Viele Makler lösen den Vertrag, wenn die Zusammenarbeit nicht passt. Ein offenes Gespräch hilft oft.
Kündigen Sie immer schriftlich. Bewahren Sie einen Nachweis auf.
Was im Vertrag stehen sollte
- Art des Auftrags: einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag.
- Laufzeit und Regel zur Verlängerung.
- Höhe der Provision und wann sie fällig wird.
- Leistungen des Maklers, zum Beispiel Exposé, Fotos, Inserate, Besichtigungen.
- Angebotspreis, mit dem die Vermarktung startet.
- Belehrung über das Widerrufsrecht.
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung beträgt die Provision für Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Sie wird erst nach dem Notartermin fällig. Alle Einzelheiten finden Sie auf der Seite Maklerprovision in Ratingen.
Wann ein Alleinauftrag nicht passt
Nicht in jeder Lage ist ein Alleinauftrag die beste Wahl. Haben Sie schon einen festen Käufer in der Familie, brauchen Sie keinen Makler für die Suche. Dann reicht vielleicht Hilfe bei Vertrag und Unterlagen. Sind Sie sich noch gar nicht sicher, ob Sie verkaufen wollen, sollten Sie noch keinen Vertrag unterschreiben. Klären Sie zuerst den Wert und Ihre Pläne.
Fragen für das erste Gespräch
Stellen Sie jedem Makler dieselben Fragen. Dann können Sie die Antworten gut vergleichen:
- Wie kommen Sie auf diesen Preis? Welche Vergleichsobjekte gibt es?
- Wer macht die Fotos und den Grundriss?
- Wo wird das Haus inseriert?
- Wer führt die Besichtigungen?
- Wie prüfen Sie die Käufer?
- Wie oft bekomme ich eine Rückmeldung?
Ein guter Makler beantwortet alles klar und ohne Ausreden. Wenn Antworten vage bleiben, ist das ein Warnsignal.
So finden Sie den richtigen Makler
Ein Alleinauftrag ist Vertrauenssache. Prüfen Sie deshalb vorher genau. Wie viele Häuser hat der Makler verkauft? Kennt er Ratingen und die Stadtteile? Welche Bewertungen haben andere Verkäufer abgegeben? Wie begründet er seinen Preis? Und: Ist er Ihnen sympathisch? Sie arbeiten einige Monate eng zusammen.
GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Immobilien verkauft und ist seit über 20 Jahren in der Branche. Auf ProvenExpert liegt die Bewertung bei rund 4,9 von 5 Sternen, bei über 300 Bewertungen. Mehr dazu auf der Seite Bewertungen und Auszeichnungen. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Ratingen statt. Die Leistung im Überblick finden Sie unter Haus verkaufen in Ratingen und Immobilienmakler für Ratingen.
Fazit
Mit einem Alleinauftrag beauftragen Sie nur einen Makler, der dafür aktiv für Sie arbeiten muss. Beim einfachen Alleinauftrag bleibt Ihnen der Privatverkauf erlaubt, beim qualifizierten nicht. Achten Sie auf eine faire Laufzeit von drei bis sechs Monaten, auf klare Leistungen und auf die Regeln zur Verlängerung. Wählen Sie den Makler sorgfältig aus. Ihr nächster Schritt: Holen Sie sich mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung für Ratingen eine erste Zahl, bevor Sie mit Maklern sprechen.
