Zwölf Seiten. Kleine Schrift. Wörter wie „Auflassung“, „Vormerkung“ und „Zwangsvollstreckungsunterwerfung“. Der Entwurf vom Notar liegt auf dem Küchentisch, und Sie verstehen nur die Hälfte. Das ist ganz normal. Kaum jemand liest jeden Tag einen Kaufvertrag für ein Haus. Trotzdem sollten Sie wissen, was Sie unterschreiben. Hier werden die wichtigsten Teile in einfachen Worten erklärt.
Wer den Kaufvertrag schreibt
Den Vertrag entwirft der Notar. Er bekommt die Eckdaten von Käufer, Verkäufer oder Makler: Namen, Grundstück, Preis, Termine. Daraus erstellt er den Entwurf. Der Notar ist neutral. Er achtet darauf, dass keine Seite benachteiligt wird. Er berät aber nicht einseitig. Ihre eigenen Interessen müssen Sie selbst im Blick behalten. Oder Sie lassen sich von Ihrem Makler oder einem Anwalt helfen.
Der Aufbau eines Kaufvertrags für ein Haus
Fast jeder Vertrag folgt der gleichen Ordnung. Die Reihenfolge kann leicht abweichen. Die Inhalte sind aber immer ähnlich.
1. Die Beteiligten
Am Anfang stehen Namen, Geburtsdaten und Anschriften von Käufer und Verkäufer. Prüfen Sie die Schreibweise genau. Gehört das Haus mehreren Personen, müssen alle genannt sein.
2. Das Grundstück
Hier steht, was verkauft wird. Mit Angaben aus dem Grundbuch: Amtsgericht, Blatt, Gemarkung, Flur und Flurstück. Für Ratingen führt das Amtsgericht Ratingen das Grundbuch. Außerdem steht dort, welche Rechte und Lasten eingetragen sind. Zum Beispiel ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine Grundschuld der Bank.
3. Der Kaufpreis
Der Preis wird genau genannt. Manchmal wird er aufgeteilt, etwa für das Haus und für eine Einbauküche. Das kann für den Käufer steuerliche Vorteile haben. Achten Sie darauf, dass der Wert für die Möbel realistisch ist. Ein zu hoher Betrag fällt dem Finanzamt auf und bringt Ärger für beide Seiten.
4. Die Fälligkeit
Dieser Teil ist für Sie besonders wichtig. Er regelt, wann der Käufer zahlen muss. Meist gilt: Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar bestätigt, dass bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehören die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, der Verzicht der Stadt auf ihr Vorkaufsrecht und die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden.
5. Besitzübergang
Hier steht, wann der Käufer das Haus bekommt. Meist ist das der Tag, an dem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Ab dann trägt der Käufer die Kosten und das Risiko. Brauchen Sie mehr Zeit für den Auszug, muss das hier stehen.
6. Haftung für Mängel
Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Man spricht vom Gewährleistungsausschluss. Das heißt: Der Käufer kauft das Haus so, wie es ist. Aber Achtung: Dieser Ausschluss gilt nicht, wenn Sie einen Mangel kennen und verschweigen. Mehr dazu im Beitrag Haus mit Mängeln verkaufen.
7. Auflassung und Vormerkung
Die Auflassung ist die Einigung, dass das Eigentum auf den Käufer übergeht. Die Vormerkung reserviert das Haus im Grundbuch für den Käufer. So kann niemand anders es in der Zwischenzeit kaufen oder belasten.
8. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung
Das klingt bedrohlich, schützt aber Sie. Zahlt der Käufer nicht, können Sie direkt vollstrecken. Sie müssen nicht erst klagen.
9. Finanzierungsvollmacht
Der Käufer braucht meist einen Kredit. Seine Bank will eine Grundschuld auf Ihrem Haus, bevor sie zahlt. Mit der Finanzierungsvollmacht erlauben Sie das. Keine Sorge: Der Notar regelt, dass die Bank das Geld zuerst an Sie zahlt.
10. Kosten
Hier steht, wer Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt. In der Regel ist das der Käufer. Die Löschung Ihrer eigenen Grundschuld zahlen meist Sie.
Fachwörter aus dem Vertrag kurz erklärt
- Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor, alle unterschreiben. Erst dann ist er gültig.
- Lastenfreistellung: Alte Grundschulden werden gelöscht, damit der Käufer ein freies Grundstück bekommt.
- Anderkonto: Ein Treuhandkonto des Notars. Es wird heute nur noch selten genutzt.
- Besitz, Nutzen und Lasten: Ab diesem Tag darf der Käufer das Haus nutzen und zahlt die Kosten.
- Grunderwerbsteuer: Die Steuer auf den Kauf. Sie zahlt der Käufer an das Finanzamt.
Worauf Verkäufer besonders achten sollten
- Keine Übergabe vor Zahlung: Geben Sie die Schlüssel erst ab, wenn das Geld da ist.
- Klare Termine: Ein fester Übergabetermin schafft Planungssicherheit für Ihren Umzug.
- Zusagen im Vertrag: Was Sie mündlich versprochen haben, muss im Vertrag stehen. Sonst gilt es nicht.
- Keine falschen Beschaffenheiten: Steht im Vertrag, dass das Dach dicht ist, haften Sie dafür.
- Mitverkaufte Dinge: Küche, Markise, Gartenhaus. Listen Sie auf, was bleibt.
- Erschließungskosten: Wer zahlt, wenn die Stadt noch Kosten für Straße oder Kanal abrechnet?
Besondere Regeln für ältere Verkäufer
Wer im Alter verkauft, hat oft besondere Wünsche. Der Vertrag kann vieles abbilden:
- Späterer Auszug: Sie bleiben einige Monate nach der Zahlung wohnen. Dafür wird eine Nutzung gegen Entgelt oder kostenfrei vereinbart.
- Wohnrecht: Sie bleiben dauerhaft. Das senkt den Preis deutlich. Mehr im Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht.
- Vollmacht: Kinder oder Vertraute können für Sie unterschreiben, wenn Sie nicht zum Notar kommen können.
Den Entwurf richtig prüfen
Nehmen Sie sich Zeit für den Entwurf. Lesen Sie ihn mindestens zweimal. Markieren Sie alles, was Sie nicht verstehen. Schreiben Sie Ihre Fragen auf. Rufen Sie dann beim Notar an. Oder besprechen Sie die Fragen mit Ihrem Makler. Änderungen vor dem Termin sind einfach. Änderungen nach der Unterschrift sind fast unmöglich.
Christian Gottschling und sein Team prüfen den Entwurf gemeinsam mit Ihnen. Sie achten darauf, dass Termine, Preis und Absprachen stimmen. So gehen Sie ohne Unsicherheit zum Notar. Was dort passiert, lesen Sie im Beitrag Notartermin beim Hausverkauf. Was Sie bei einem Verkauf mit Makler bekommen, lesen Sie unter Haus verkaufen in Ratingen.
Was nicht in den Vertrag gehört
Manche Dinge sollten Sie getrennt regeln. Zum Beispiel den Verkauf von Möbeln, die nicht fest eingebaut sind. Oder eine Vereinbarung über die Gartenpflege bis zum Auszug. Kleinigkeiten gehören in eine einfache schriftliche Absprache. Wichtiges gehört in den Vertrag. Im Zweifel fragen Sie den Notar. Auch die Provision für den Makler steht nicht zwingend im Kaufvertrag. Sie ergibt sich aus Ihrem Maklervertrag. Die Sätze finden Sie auf der Seite Maklerprovision in Ratingen.
Fazit
Der Kaufvertrag für ein Haus wirkt kompliziert, folgt aber einer klaren Ordnung. Für Sie als Verkäufer zählen vor allem Fälligkeit, Übergabetermin, Haftungsausschluss und die Löschung alter Lasten. Lesen Sie den Entwurf früh, stellen Sie Fragen und lassen Sie Absprachen schriftlich festhalten. Dann unterschreiben Sie mit gutem Gefühl. Ihr nächster Schritt: Klären Sie den Wert Ihrer Immobilie mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung für Ratingen.
