Im Keller riecht es muffig. Seit Jahren. Sie haben sich daran gewöhnt. Hinter dem Schrank im Gästezimmer ist ein dunkler Fleck an der Wand. Das Dach ist alt, bei starkem Regen tropft es manchmal in der Garage. Jetzt wollen Sie verkaufen. Und fragen sich: Muss ich das alles erzählen? Dann will doch keiner mehr kaufen. Wer ein Haus mit Mängeln verkaufen will, steht vor dieser Frage. Die Antwort ist klar. Und sie schützt am Ende Sie selbst.
Jedes gebrauchte Haus hat Mängel
Zuerst die gute Nachricht. Es gibt kein perfektes gebrauchtes Haus. Ein Haus, das 40 oder 50 Jahre alt ist, hat Spuren. Alte Fenster, ein Bad aus einer anderen Zeit, Risse im Putz. Käufer wissen das. Sie rechnen damit. Ein Mangel macht ein Haus nicht unverkäuflich. Er beeinflusst nur den Preis.
Wichtig ist der Unterschied zwischen sichtbaren und versteckten Mängeln:
- Sichtbare Mängel: Der Käufer kann sie bei einer normalen Besichtigung selbst sehen. Etwa ein altes Bad oder abgenutzte Böden.
- Versteckte Mängel: Der Käufer sieht sie nicht ohne Weiteres. Etwa Feuchtigkeit hinter Möbeln, ein undichtes Dach oder Hausschwamm.
Die Pflicht zur Offenlegung
Als Verkäufer müssen Sie versteckte Mängel offenlegen, die Sie kennen. Und zwar dann, wenn sie für die Entscheidung des Käufers wichtig sind. Das nennt man Offenbarungspflicht. Typische Beispiele:
- Feuchtigkeit oder Schimmel, auch wenn er überstrichen wurde
- Undichtes Dach oder Wasserschäden
- Hausschwamm oder Schädlinge im Holz
- Risse in tragenden Wänden
- Schadstoffe wie Asbest, soweit bekannt
- Altlasten im Boden, etwa ein alter Öltank
- Bauteile ohne Baugenehmigung, etwa ein Anbau oder ein ausgebauter Dachboden
- Streit mit Nachbarn über Grenzen oder Wegerechte
Sie müssen nicht nach Mängeln suchen, die Sie nicht kennen. Aber Sie dürfen nicht wegschauen, wenn es klare Hinweise gibt.
Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag
Bei gebrauchten Häusern steht im Kaufvertrag fast immer ein Satz wie: „Die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen.“ Das ist der Gewährleistungsausschluss. Er bedeutet: Der Käufer kauft das Haus so, wie es ist. Findet er später einen Mangel, kann er Sie in der Regel nicht in Anspruch nehmen.
Aber es gibt wichtige Ausnahmen. Der Ausschluss gilt nicht:
- Bei arglistig verschwiegenen Mängeln: Wer einen Mangel kennt und bewusst verschweigt, haftet trotzdem. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch.
- Bei zugesicherten Eigenschaften: Steht im Vertrag, dass der Keller trocken ist, haften Sie dafür.
- Bei Schäden nach dem Notartermin: Bis zur Übergabe tragen Sie meist das Risiko für neue Schäden.
Wie der Vertrag sonst aufgebaut ist, erklärt der Beitrag Kaufvertrag für ein Haus verstehen.
Was passiert, wenn Sie einen Mangel verschweigen?
Die Folgen können hart sein. Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten. Dann müssen Sie den Kaufpreis zurückzahlen und das Haus zurücknehmen. Oft Jahre später. Oder er verlangt Schadensersatz, etwa die Kosten für die Sanierung. Dazu kommen Anwalts- und Gerichtskosten. Solche Streitigkeiten dauern lange und belasten sehr.
Besonders heikel: Ein überstrichener Schimmelfleck oder ein frisch verputzter Riss gilt schnell als Versuch, einen Mangel zu verbergen. Das kann als Arglist gewertet werden. Deshalb gilt: Nie verstecken, immer ansprechen.
So verkaufen Sie ein Haus mit Mängeln richtig
1. Mängel ehrlich auflisten
Gehen Sie durch das ganze Haus. Schreiben Sie auf, was Sie wissen. Auch Dinge, die schon repariert wurden. Ein früherer Wasserschaden im Keller gehört dazu, selbst wenn er behoben ist.
2. Schriftlich festhalten
Nennen Sie bekannte Mängel im Exposé oder in einer Anlage. Und lassen Sie sie im Kaufvertrag aufführen. So kann später niemand sagen, er habe nichts gewusst. Ein Satz wie „Dem Käufer ist bekannt, dass der Keller feucht ist“ schützt Sie.
3. Fachleute einschalten
Bei größeren Schäden hilft ein Gutachten oder ein Kostenvoranschlag. Käufer sehen dann, was die Behebung kostet. Ohne diese Zahl schätzen sie oft viel zu hoch.
4. Den Preis anpassen
Der Preis muss zum Zustand passen. Ein Haus mit feuchtem Keller kostet weniger als eines ohne. Das ist fair und realistisch. Wie Sie den richtigen Preis finden, lesen Sie im Beitrag Angebotspreis richtig festlegen.
5. Nicht vorschnell sanieren
Nicht jeder Mangel muss vor dem Verkauf behoben werden. Oft ist es besser, ehrlich zu verkaufen und den Preis anzupassen. Mehr dazu im Beitrag Renovieren vor dem Verkauf.
Käufer für Häuser mit Mängeln
Viele Käufer suchen gezielt Häuser mit Sanierungsbedarf. Handwerker, die selbst anpacken. Familien, die ohnehin umbauen wollen. Anleger, die modernisieren und vermieten. In Ratingen gibt es viele ältere Häuser aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, etwa in Lintorf, Tiefenbroich oder Ratingen-West. Für solche Häuser gibt es eine eigene Nachfrage. Wichtig ist, genau diese Käufer anzusprechen.
Mängel bei einer Eigentumswohnung
Bei Wohnungen gibt es zwei Arten von Mängeln. Mängel in Ihrer Wohnung, etwa ein altes Bad. Und Mängel am Gemeinschaftseigentum, etwa ein undichtes Dach oder eine alte Heizungsanlage im Keller. Auch diese müssen Sie offenlegen, wenn Sie davon wissen. Oft stehen sie in den Protokollen der Eigentümerversammlung. Dort finden Käufer auch geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen. Geben Sie die Protokolle deshalb früh heraus. Wer sie zurückhält, weckt Misstrauen. Mehr dazu unter Wohnung verkaufen in Ratingen.
Ehrlichkeit als Verkaufsargument
Viele Verkäufer fürchten, dass Offenheit Käufer vertreibt. In der Praxis ist oft das Gegenteil der Fall. Ein Verkäufer, der Schwächen offen benennt, wirkt glaubwürdig. Käufer vertrauen dann auch seinen übrigen Angaben. Das macht die Verhandlung ruhiger. Und es verhindert, dass ein Käufer kurz vor dem Notartermin abspringt, weil er selbst etwas entdeckt hat.
Die Rolle des Maklers
Ein erfahrener Makler hilft Ihnen, Mängel richtig darzustellen. Nicht schönfärben, aber auch nicht dramatisieren. Er weiß, welche Angaben ins Exposé gehören. Er bereitet den Vertrag mit dem Notar so vor, dass Sie abgesichert sind. Und er findet Käufer, die mit dem Zustand umgehen können.
Christian Gottschling und sein Team schauen sich Ihr Haus bei Ihnen vor Ort in Ratingen an. Sie besprechen offen, was ein Käufer sehen wird und wie das den Preis beeinflusst. Was Sie bei einem Verkauf mit Makler bekommen, lesen Sie unter Haus verkaufen in Ratingen.
Fazit
Ein Haus mit Mängeln lässt sich gut verkaufen, wenn Sie ehrlich sind. Bekannte versteckte Mängel müssen Sie offenlegen, am besten schriftlich und im Kaufvertrag. Der Gewährleistungsausschluss schützt Sie nur bei Mängeln, die Sie nicht kannten. Wer verschweigt, riskiert Rücktritt und Schadensersatz, oft noch Jahre später. Ihr nächster Schritt: Ermitteln Sie mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung für Ratingen eine erste Preisspanne und sprechen Sie danach offen über den Zustand.
