Ein Käufer ist gefunden. Er ist begeistert. Er will das Haus. Dann ruft seine Bank an. Sie braucht den Grundriss, die Wohnflächenberechnung und die Flurkarte. Bis morgen. Sie suchen im Keller nach dem alten Ordner. Die Baupläne sind weg. Die Wohnfläche weiß keiner genau. Und plötzlich zieht sich alles. Genau deshalb lohnt es sich, die Unterlagen für den Hausverkauf zu sammeln, bevor das erste Inserat online geht.
Hier finden Sie die komplette Liste. Mit Hinweis, wo Sie jedes Papier in Ratingen bekommen.
Warum die Unterlagen so wichtig sind
Die Papiere haben drei Aufgaben. Erstens: Sie zeigen Käufern, dass alles in Ordnung ist. Das schafft Vertrauen. Zweitens: Die Bank des Käufers braucht sie für die Finanzierung. Ohne vollständige Unterlagen gibt es keinen Kredit. Drittens: Der Notar braucht einige Dokumente für den Kaufvertrag.
Fehlt etwas, entstehen Wochen Verzögerung. Manchmal springt ein Käufer in dieser Zeit sogar ab. Vollständige Unterlagen sind deshalb bares Geld wert.
Die Checkliste: Unterlagen für jeden Hausverkauf
| Unterlage | Wofür? | Wo erhältlich? |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell) | Zeigt Eigentümer, Rechte und Lasten | Grundbuchamt beim Amtsgericht Ratingen |
| Flurkarte (Liegenschaftskarte) | Zeigt Grundstück und Grenzen | Katasteramt des Kreises Mettmann |
| Energieausweis | Pflicht bei Anzeige und Besichtigung | Energieberater, Architekt oder Makler |
| Baupläne und Grundrisse | Zeigen Aufteilung und Maße | Eigene Unterlagen oder Bauakte der Stadt |
| Wohnflächenberechnung | Grundlage für Preis und Finanzierung | Eigene Unterlagen oder neu erstellen lassen |
| Baubeschreibung | Zeigt Bauweise und Materialien | Eigene Unterlagen oder Bauakte |
| Baugenehmigung | Belegt, dass alles genehmigt ist | Bauaufsicht der Stadt Ratingen |
| Nachweise über Modernisierungen | Belegen Heizung, Dach, Fenster | Rechnungen und Verträge |
| Grundsteuerbescheid | Zeigt laufende Kosten | Eigene Unterlagen |
| Wohngebäudeversicherung | Geht auf den Käufer über | Eigene Unterlagen |
Zusätzliche Unterlagen bei einer Eigentumswohnung
Wer eine Wohnung verkauft, braucht mehr Papiere. Denn der Käufer wird Teil einer Gemeinschaft. Er will wissen, worauf er sich einlässt.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Sie regelt, was zur Wohnung gehört und was allen gehört.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen: Meist die der letzten drei Jahre. Sie zeigen Streit und geplante Sanierungen.
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Sie zeigen das Hausgeld und die Kosten.
- Höhe der Erhaltungsrücklage: Ein gutes Polster beruhigt Käufer.
- Beschlusssammlung: Alle wichtigen Beschlüsse auf einen Blick.
- Verwalterzustimmung: Manchmal muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen. Das steht in der Teilungserklärung.
Die meisten dieser Papiere bekommen Sie von Ihrer Hausverwaltung. Fragen Sie früh danach. Manche Verwaltungen brauchen einige Wochen. Mehr zum Wohnungsverkauf lesen Sie unter Wohnung verkaufen in Ratingen.
Sonderfälle: Was Sie noch brauchen könnten
Nicht jeder Verkauf ist gleich. In diesen Fällen kommen weitere Unterlagen dazu:
- Vermietetes Haus: Mietvertrag, Nachweise über Kaution, letzte Nebenkostenabrechnung.
- Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Zustimmung des Grundstückseigentümers.
- Denkmalschutz: Bescheid der Denkmalbehörde. Das betrifft in Ratingen etwa manche Häuser in der Altstadt.
- Anbau oder Umbau: Baugenehmigung für die Änderung.
- Baulasten: Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Ratingen.
- Bestehender Kredit: Kontakt zur Bank für die Löschung der Grundschuld. Mehr dazu im Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit.
- Wohnrecht oder Nießbrauch: Vertrag und gegebenenfalls Löschungsbewilligung.
So ordnen Sie die Unterlagen richtig
Ein Stapel Papier hilft niemandem. Ordnung spart Zeit und Nerven. Legen Sie am besten einen Ordner mit festen Fächern an:
- Grundstück: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft.
- Gebäude: Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung.
- Flächen: Wohnflächenberechnung, Grundrisse.
- Energie: Energieausweis, Daten zur Heizung.
- Modernisierungen: Rechnungen, sortiert nach Jahr.
- Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Abrechnungen.
Scannen Sie zusätzlich alles ein. Dann können Sie Käufern und Banken die Dateien schnell per E-Mail schicken. Achten Sie dabei auf den Datenschutz. Geben Sie Unterlagen mit vielen persönlichen Angaben erst an ernsthafte Käufer weiter. Ein Kontoauszug oder alte Kreditverträge gehören nicht in die Mappe für Interessenten.
Was, wenn Unterlagen fehlen?
Das passiert oft. Gerade bei Häusern, die vor Jahrzehnten gebaut wurden. Baupläne sind verloren gegangen. Die Wohnfläche wurde nie richtig berechnet. Die Rechnung für das neue Dach findet niemand mehr. Keine Sorge: Fast alles lässt sich beschaffen.
- Bauakte einsehen: Die Stadt Ratingen bewahrt Bauakten auf. Als Eigentümer dürfen Sie Einsicht nehmen und Kopien bestellen.
- Wohnfläche neu berechnen: Ein Architekt oder ein Makler misst das Haus auf. Die Berechnung folgt der Wohnflächenverordnung.
- Grundriss neu zeichnen: Aus dem Aufmaß entsteht ein sauberer Grundriss. Das hilft auch beim Inserat. Mehr dazu im Beitrag Immobilienfotos und Grundriss.
- Modernisierungen belegen: Fragen Sie Handwerker nach Kopien alter Rechnungen. Oder schreiben Sie eine Liste mit Jahr und Firma.
Planen Sie für das Beschaffen einige Wochen ein. Ämter und Verwaltungen arbeiten nicht immer schnell.
Unterlagen früh sammeln: Ihr Zeitplan
Beginnen Sie mit den Unterlagen, sobald Sie über einen Verkauf nachdenken. Nicht erst, wenn ein Käufer da ist. Ein einfacher Plan hilft. In der ersten Woche sehen Sie Ihre eigenen Ordner durch. In der zweiten Woche bestellen Sie, was fehlt. Danach warten Sie auf Ämter und Verwaltung. So haben Sie alles beisammen, wenn das Exposé fertig ist. Und Sie verlieren keine Zeit, wenn der richtige Käufer anruft.
Welche Unterlagen der Notar braucht
Für den Kaufvertrag braucht der Notar weniger als die Bank. Wichtig sind:
- Ihr Personalausweis
- Ihre Steuer-Identifikationsnummer
- Angaben zum Grundbuch (Blatt, Flur, Flurstück)
- Angaben zu Krediten, die gelöscht werden sollen
- Bei Wohnungen: Angaben zur Verwaltung
Den Grundbuchauszug holt der Notar meist selbst. Was beim Termin passiert, lesen Sie im Beitrag Notartermin beim Hausverkauf.
Wann Käufer welche Papiere sehen sollten
Nicht jeder Interessent braucht sofort alles. Das Exposé enthält Grundriss, Wohnfläche und die Daten aus dem Energieausweis. Nach der Besichtigung bekommen ernsthafte Käufer mehr: Pläne, Modernisierungen, bei Wohnungen die Protokolle. Die Bank des Käufers erhält die komplette Mappe, sobald die Finanzierung beantragt wird. So bleiben Sie Herr über Ihre Daten und sind trotzdem schnell.
Die Unterlagen nicht selbst besorgen müssen
Viele Eigentümer schieben diese Aufgabe vor sich her. Das ist verständlich. Ämter, Formulare, Wartezeiten. Gerade wer nicht mehr so mobil ist, empfindet das als Last. Hier liegt ein großer Vorteil eines Maklers.
Christian Gottschling und sein Team besorgen die fehlenden Unterlagen für Sie. Mit Ihrer Vollmacht fragen sie bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaufsicht an. Sie erstellen Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Grundriss. Sie bekommen am Ende eine vollständige Mappe für Käufer, Bank und Notar. Mehr dazu unter Haus verkaufen in Ratingen.
Fazit
Vollständige Unterlagen machen den Hausverkauf schneller und sicherer. Sammeln Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Pläne, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen, bevor Sie inserieren. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan dazu. Fehlende Papiere lassen sich fast immer beschaffen. Ihr nächster Schritt: Klären Sie den Wert mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung für Ratingen und starten Sie dann gut vorbereitet.
