Zwei Bewertungen, zwei Zahlen. Die eine von der Bank, die andere von einem Makler. Dazwischen liegt eine große Lücke. Wer hat recht? Viele Eigentümer sind verunsichert, wenn Werte so weit auseinanderliegen. Oft liegt es daran, dass unterschiedliche Methoden verwendet wurden. Wer die Wertermittlungsverfahren kennt, versteht die Zahlen besser. Und kann jede Bewertung selbst einordnen.
Was ist der Verkehrswert?
Alle Verfahren haben ein Ziel: den Verkehrswert. Das Baugesetzbuch beschreibt ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Also ohne Zeitdruck, ohne persönliche Beziehungen, ohne ungewöhnliche Umstände. Man nennt ihn auch Marktwert.
Wichtig: Der Verkehrswert ist nicht immer der Verkaufspreis. Ein Käufer, der sich in das Haus verliebt, zahlt vielleicht mehr. Ein Verkäufer unter Druck bekommt vielleicht weniger. Der Verkehrswert ist der sachliche Mittelpunkt.
Die Grundlage: die Immobilienwertermittlungsverordnung
Die Regeln für die Bewertung stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Sie beschreibt drei Verfahren. Gutachter und Gutachterausschüsse halten sich daran. Welches Verfahren passt, hängt von der Art der Immobilie ab. Oft werden zwei Verfahren kombiniert, um das Ergebnis zu prüfen. Das ist wie eine zweite Meinung beim Arzt. Liegen beide Werte nah beieinander, ist das Ergebnis meist belastbar.
1. Das Vergleichswertverfahren
Das ist das einfachste Verfahren. Und oft das genaueste. Die Idee: Was haben ähnliche Immobilien in der Nähe zuletzt gekostet? Daraus ergibt sich der Wert.
So funktioniert es:
- Man sucht Verkäufe von ähnlichen Objekten. Ähnliche Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung.
- Man passt die Preise an die Unterschiede an. Etwa für einen Balkon, der fehlt, oder ein besseres Stockwerk.
- Aus den angepassten Preisen ergibt sich der Vergleichswert.
Passt gut für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und unbebaute Grundstücke. Also überall, wo es viele ähnliche Objekte gibt.
Die Vergleichspreise sammelt in Ratingen der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Ratingen. Jeder Kaufvertrag wird ihm gemeldet. Daraus entstehen der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte. Mehr dazu im Beitrag Bodenrichtwert Ratingen.
2. Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, dieses Haus heute neu zu bauen? Davon wird das Alter abgezogen. Dazu kommt der Wert des Grundstücks.
Die Rechnung in einfachen Schritten:
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| Bodenwert | Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Besonderheiten |
| Herstellungskosten | Was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde |
| Alterswertminderung | Abzug, weil das Haus schon älter ist |
| Außenanlagen | Garage, Wege, Garten |
| Marktanpassung | Anpassung an das, was am Markt tatsächlich gezahlt wird |
Der letzte Schritt ist entscheidend. Der Gutachterausschuss ermittelt dafür sogenannte Sachwertfaktoren. Sie zeigen, ob Häuser in einer Region über oder unter ihrem rechnerischen Sachwert verkauft werden.
Passt gut für: Freistehende Einfamilienhäuser, die der Eigentümer selbst bewohnt. Also genau die Häuser, die viele Verkäufer über 50 besitzen. Etwa in Hösel, Homberg oder Eggerscheidt, wo es viele individuelle Häuser gibt.
3. Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren fragt: Welche Miete bringt die Immobilie? Ein Anleger kauft ein Haus wegen der Einnahmen. Also bestimmt der Ertrag den Wert.
Vereinfacht läuft es so:
- Man ermittelt die jährlichen Mieteinnahmen.
- Davon zieht man Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab.
- Der Rest ist der Reinertrag.
- Dieser wird mit dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer in einen Wert umgerechnet.
- Dazu kommt der Bodenwert.
Passt gut für: Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbe. Auch ein vermietetes Einfamilienhaus kann so bewertet werden. Als Erfahrungswert aus der Praxis liegt der Preis vermieteter Häuser bei einem üblichen Mietvertrag rund 20 % unter dem Preis freier Häuser. Bei sehr niedriger Miete ist der Abschlag deutlich größer.
Welches Verfahren für welche Immobilie?
| Immobilie | Übliches Verfahren |
|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert |
| Reihenhaus, Doppelhaushälfte | Vergleichswert oder Sachwert |
| Freistehendes Einfamilienhaus, selbst genutzt | Sachwert |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert über Bodenrichtwert |
Was den Wert in Ratingen hebt oder senkt
Egal welches Verfahren: Am Ende zählen die Eigenschaften Ihres Hauses und seiner Lage. In Ratingen spielen diese Punkte oft eine große Rolle:
- Anbindung: Die Nähe zur S6 in Ratingen Ost oder Hösel, zur U72 in Ratingen Mitte und zu den Autobahnen A3, A44 und A52.
- Grün: Wald und Felder, etwa am Höseler Forst oder rund um Eggerscheidt und Homberg.
- Lärm: Durchgangsstraßen oder die Einflugschneise des Düsseldorfer Flughafens können den Wert mindern.
- Grundstück: Größe, Zuschnitt und Ausrichtung des Gartens.
- Zustand: Dach, Heizung, Fenster und Dämmung.
- Grundriss: Viele Käufer über 60 suchen ein Schlafzimmer im Erdgeschoss. Familien brauchen genug Kinderzimmer.
Jeder Stadtteil hat seine eigenen Stärken. Eine Bewertung für ein Haus in Lintorf sieht deshalb anders aus als eine für ein gleich großes Haus in Ratingen-Mitte. Einen Eindruck geben die Seiten zur Immobilienbewertung in Hösel und den anderen Stadtteilen.
Was Sie selbst zur Bewertung beitragen
Eine gute Bewertung braucht gute Daten. Legen Sie deshalb bereit, was Sie haben: Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen mit Jahr. Je mehr Fakten vorliegen, desto genauer wird das Ergebnis. Und desto besser können Sie es später Käufern erklären.
Warum Bewertungen voneinander abweichen
Zurück zu den zwei Zahlen vom Anfang. Unterschiede entstehen aus mehreren Gründen:
- Anderes Verfahren: Die Bank rechnet oft vorsichtig mit einem Beleihungswert. Der liegt bewusst unter dem Marktwert.
- Andere Daten: Wer aktuelle Vergleichspreise kennt, kommt zu anderen Zahlen als jemand mit älteren Daten.
- Anderer Blick: Ein Gutachter vor Ort sieht Dinge, die ein Online-Rechner nicht erkennt.
- Anderes Ziel: Manche Makler nennen hohe Werte, um einen Auftrag zu bekommen.
Fragen Sie deshalb immer: Welches Verfahren wurde genutzt? Welche Vergleichsobjekte? Eine gute Bewertung kann man nachvollziehen.
Gutachten, Maklerbewertung oder Online-Rechner?
Ein Gutachten eines Sachverständigen kostet Geld, ist aber vor Gericht oder beim Finanzamt anerkannt. Eine Bewertung durch einen erfahrenen Makler ist für einen Verkauf meist ausreichend. Sie verbindet die Verfahren mit dem Wissen, was Käufer gerade zahlen. Ein Online-Rechner liefert eine schnelle erste Spanne.
Starten Sie am besten mit der kostenlosen Online-Schnellbewertung für Ratingen. Sie ist anonym, dauert wenige Minuten und zeigt sofort ein Ergebnis. Danach bewerten Christian Gottschling und sein Team Ihr Haus bei Ihnen vor Ort. So entsteht ein Preis, der zum Markt passt. Wie Sie daraus den Angebotspreis machen, erklärt der Beitrag Angebotspreis richtig festlegen. Mehr zum Verkauf finden Sie unter Haus verkaufen in Ratingen.
Fazit
Es gibt drei anerkannte Wertermittlungsverfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Wohnungen werden meist über Vergleichspreise bewertet, selbst genutzte Einfamilienhäuser über den Sachwert und vermietete Häuser über den Ertragswert. Unterschiedliche Zahlen entstehen oft durch unterschiedliche Verfahren und Daten. Lassen Sie sich jede Bewertung erklären. Ihr nächster Schritt: Holen Sie sich mit der kostenlosen Schnellbewertung eine erste Zahl für Ihre Immobilie.
